Незаконченная история земельного спора. Статьи по предмету Земельное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

НЕЗАКОНЧЕННАЯ ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА

В. АЛИСТАРХОВ

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Применяя эту норму к земельным отношениям, граждане полагают, что пользуются долгие годы землей на законном основании, и рассчитывают на возможное оформление права собственности на нее в будущем. Но арендодатель зачастую считает такое пользование землей незаконным, и у арендаторов остается один путь: доказать свое право в судебном порядке. Насколько это сложно, расскажем на примере одного дела.

Обстоятельства дела

История началась в далеком 1996 году, когда российский гражданин, тогда еще молодой, взял в аренду земельный участок в Орехово-Зуевском районе Московской области на пять лет под огородничество на основании договора аренды.
По истечении пяти лет арендатор продолжил пользование землей, выращивая на нем продукты питания для себя и своей семьи, так как возражения в пользовании со стороны арендодателя не поступали.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, что и ранее, если от арендодателя не поступили возражения в пользовании землей.
Согласно документам договор аренды земельного участка истек до введения в действие нового Земельного кодекса РФ, что соответственно указывает на возобновление договора аренды до введения ЗК РФ.
В 2015 году арендатор решил получить данный участок в собственность, в связи с чем обратился в администрацию муниципального образования, где ему в письменном виде отказали.
Арендатор обратился в суд с исковым заявлением о признании договора аренды возобновленным и о признании права собственности на земельный участок, сославшись на следующее.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Возражения касательно пользования соответствующим участком не поступали, что указывает на возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок.
Согласно условиям договора аренды земельного участка размер арендной платы должен был устанавливаться ежегодно отдельным постановлением арендодателя, что в нарушение указанного пункта договора им не исполнялось.
Таким образом, по сути, арендатор пользовался земельным участком долгое время на законных основаниях на безвозмездной основе и вел на участке подсобное хозяйство.
В связи с этим арендатор вправе получить земельный участок в собственность на основании п. 6 ч. 2 ст. 39.10 и п. 4 ст. 39.5 ЗК РФ.
Также арендатор указал на то, что договор аренды, срок которого истек, возобновленный на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, является одним из видов бессрочных договоров, что указывает на передачу земельного участка в бессрочное пользование.
Договор аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок до введения в действие ЗК РФ.
Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства и огородничества на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.
Таким образом, у арендатора на момент подачи искового заявления имелись два основания для получения земли в собственность.

Решение суда

В судебном заседании, в котором исковые требования рассматривались по существу, ответчиками проходили городская администрация и комитет по управлению имуществом.
Как первые, так и вторые выступили против удовлетворения исковых требований гражданина о возобновлении договора аренды и признании права собственности на земельный участок.
Главным основанием для невозобновления договора аренды, по мнению администрации, являлась неоплата арендатором аренды и налога на землю.
Кроме того, в судебном заседании выступил представитель сельского поселения, который пояснил, что на земельном участке построен дом, что указывает на незаконное использование земельного участка, так как земля предоставлялась под огородничество.
Орехово-Зуевский городской суд решением от 06.04.2016 по делу N 2-1057/16г отказал истцу в удовлетворении исковых требований, указав на следующее.
Истец не оплачивал арендную плату за аренду земли, хотя не был лишен возможности получить документы об оплате.
Земельный участок может быть предоставлен бесплатно в собственность гражданину на основании ст. 39.5 ЗК РФ в том числе по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину участка в безвозмездное пользование для ведения подсобного хозяйства.
По мнению суда, истец не подпадает под данную категорию граждан.
Что касается возобновления договора аренды на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ, суд сделал вывод о том, что для возобновления договора аренды на неопределенный срок арендатор обязан был письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор.
Показания свидетеля, который был вызван истцом для подтверждения своего права на землю, суд оставил без внимания, сославшись на то, что данный свидетель лишь подтвердил факт пользования истцом земельным участком, переданным ему в аренду.

Анализ и замечания

Выводы суда в результате рассмотрения гражданского дела представляются незаконными и необоснованными.
Указывая на то, что арендатор не оплачивал арендную плату, суд не учел тот факт, что арендатор перестал оплачивать аренду после неисполнения своей обязанности арендодателем, который согласно договору один раз в год должен устанавливать размер арендной платы.
Вывод суда о том, что арендатору не положен участок на бесплатной основе, так как арендные отношения не предполагают безвозмездность, опровергаются выводами самого же суда.
Так, согласно решению суда, арендатор не оплачивал арендную плату, но пользовался землей.
Но с учетом неисполнения арендодателем своих обязанностей по установлению размера арендных платежей получается, что, по сути, арендатор использовал участок на безвозмездной и законной основе.
Вывод суда о том, что арендатор использовал земельный участок не по назначению, основан на голословном заявлении представителя администрации сельского поселения, которое не подтверждается какими-либо документами.
Также выглядит спорным вывод суда о том, что для возобновления договора аренды на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя об этом, так как для автоматического возобновления договора аренды должно быть соблюдено главное условие: неполучение арендатором уведомления от арендодателя о прекращении действия договора аренды.
В своем решении суд сослался на то, что свидетель, привлеченный истцом, лишь пояснил то, что арендатор пользуется землей, но суд умолчал об использовании истцом земли по назначению для ведения подсобного хозяйства.
Кроме того, в своем решении суд проигнорировал требование истца о признании права собственности на земельный участок на основании п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, то есть суд просто-напросто не дал этому правовой оценки.
Суд также в решении никак не отразил тот факт, что арендатор фактически пользуется землей уже на протяжении девятнадцати лет.

Выводы и рекомендации

Анализируя решение суда, можно сделать вывод о том, что суд необоснованно принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца.
Суд использовал доводы только представителей администрации, но опустил в решении доводы истца и его свидетеля, а также не исследовал все обстоятельства дела.
Конечно, решение суда первой инстанции подлежит обжалованию во второй инстанции и при необходимости в последующих инстанциях, но, судя по выводам суда, есть сомнения в том, что суд первой инстанции в принципе мог бы разобраться в подобном деле. Кроме профессиональных знаний, от суда в данном случае требовалось глубокое погружение во все обстоятельства дела, с тем чтобы решение было законным и обоснованным.
Подвергая критике решение суда по конкретному делу, следует также отметить и попустительское отношение к оформлению своих прав самого арендатора.
На протяжении девятнадцати лет арендатору необходимо было побеспокоиться о документах, которые бы свидетельствовали о законности пользования участком, чтобы позднее не доказывать свое право на земельный участок в суде.
Нет никаких сомнений в том, что, если бы арендатор заблаговременно побеспокоился о своих интересах, в том числе получил бы помощь юриста, специализирующегося на земельных правоотношениях, соответствующие вопросы разрешились бы для него положительным образом значительно раньше.
Теперь же истцу (арендатору) предстоят судебные разбирательства в последующих судебных инстанциях, на что необходимы время и денежные средства.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ