Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕШЕНИЙ ДОЛЕВЫХ СОБСТВЕННИКОВ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В.А. МАЙБОРОДА
Масштабная реформа земельного законодательства, произведенная рядом законодательных актов 2014 - 2015 гг., актуализировала вопрос распределения полномочий в области земельного законодательства между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации. Основной пакет изменений земельного законодательства реализован в Федеральном законе "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>. Субъектам Российской Федерации предоставлены регулятивные возможности. В частности, законами субъекта Российской Федерации подлежат регулированию: категории работников, имеющих право на получение служебных наделов; виды специальностей в муниципальном образовании, работа по которым в течение пяти лет предоставляет возможность предоставления земельного участка из земель публичной собственности такому гражданину бесплатно; критерии инвестиционных проектов, реализация которых сопрягается с предоставлением земельных участков из земель публичной собственности в аренду без проведения торгов, и другие полномочия.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2014. N 26 (ч. I). Ст. 3377.
Существенной модернизации подвергся и институт образования земельных участков, фактически устранив категорию "земельный участок" из земельного законодательства <2>. Статья 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации <3> закрепила общей нормой, что предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами. Размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с другими федеральными законами. Применительно к рассматриваемым в настоящей работе землям сельскохозяйственного назначения следует иметь в виду две нормы, регулирующие данные отношения: ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации <4>, которой установлено, что градостроительные регламенты не устанавливаются в том числе и для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <5>, которой определено, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.
--------------------------------
<2> См.: Майборода В.А. Утраченная земельным правом категория "земельный участок" // Юрист. 2015. N 6. С. 42 - 46.
<3> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
<4> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.
<5> См.: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Таким образом, существенное обновление законодательного регулирования земельных правоотношений с перераспределением публичных компетенций в области такого регулирования мотивировало законотворческие процессы в субъектах Российской Федерации к существенному обновлению отраслевых региональных земельных законов. Южнороссийские регионы, в основном являющиеся зерновыми, также модернизировали земельное законодательство в части предоставленных им полномочий. Так, фактически новое земельное законодательство принято в Ростовской области <6>, Краснодарском крае <7>, Кабардино-Балкарской Республике <8>. Ставропольский край реализовал вновь предоставленные полномочия в новом Законе Ставропольского края 2015 г. <9>. Изменения коснулись и указанной темы - установления минимального размера образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 32 земельного Закона Ставропольского края определено, что предельный минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения должен быть не менее 30 га (за приведенными в Законе исключениями).
--------------------------------
<6> См.: Областной закон Ростовской области от 22 июля 2003 г. N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" // Наше время. 2003. N 161.
<7> См.: Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" // Кубанские новости. 2002. N 240.
<8> См.: Земельный кодекс Кабардино-Балкарской Республики от 30 июля 2004 г. N 22-РЗ // Кабардино-Балкарская правда. 2004. N 198 - 199.
<9> См.: Закон Ставропольского края от 9 апреля 2015 г. N 36-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" // Ставропольская правда. 2015. N 69.
Норма, определяющая минимальный размер земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, является ключевой в регулировании отношений долевой собственности на земельные участки, возникшие в результате приватизации колхозов и совхозов в первые постперестроечные годы в части выдела земельного участка из долевой собственности. Касаясь истории вопроса, следует отметить, что рядом Указов Президента Российской Федерации <10> и других подзаконных актов в период с 1992 по 1994 г. было произведено распределение земель сельскохозяйственного назначения в долевую собственность гражданам, принимавшим участие в их обработке либо работавшим в колхозах, совхозах. Результатом такого распределения явилось формирование гражданско-правовых сообществ сособственников, не имеющих индивидуализированной собственности в земельном участке сельскохозяйственного назначения и имеющих вследствие этого особенности правового регулирования, в том числе особенности перехода прав на земельные доли внутри самого гражданско-правового сообщества сособственников, особенности формирования выражения коллективной воли сособственников, институализируемой на общих собраниях сособственников земельных участков, особенности выхода из сообщества с принадлежащей сособственнику долей, трансформируемой в индивидуально определенный земельный участок. Традиционализм, присущий земельному обороту, не позволил радикально модернизировать данные отношения в рамках принятия Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г., в связи с чем специфика регулирования оборота долей сохраняется.
--------------------------------
<10> См., например: Указ Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" // ВСНД и ВС РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53; Указ Президента Российской Федерации от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан" // ВСНД и ВС РФ. 1992. N 11. Ст. 561; Указ Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" // САПП РФ. 1993. N 17. Ст. 1452.
В литературе освещению указанных особенностей постоянно уделяется должное внимание с внесением соответствующих пожеланий по совершенствованию нормативно-правового регулирования. А.М. Ковалевым отмечено, что общее собрание участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения является органом согласования вопросов владения и пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения между участниками долевой собственности. Решение, оформленное протоколом, подтверждает согласованное волеизъявление участников долевой собственности по владению и пользованию земельным участком <11>. Г.Л. Земляковой отмечены новеллы отраслевого законодательства, регулирующего рассматриваемые отношения, внесенные в него в 2011 г. <12>. В работе А.П. Анисимова и С.А. Чаркина выявлены особенности земельной доли как объекта отраслевых земельных правоотношений и внесены предложения по совершенствованию законодательства <13>.
--------------------------------
<11> См.: Ковалев А.М. Правовая природа общего собрания участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения // Российская юстиция. 2008. N 7. С. 36 - 39.
<12> См.: Землякова Г.Л. Новеллы законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2011. N 5. С. 16 - 21.
<13> См.: Анисимов А.П., Чаркин С.А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. 2012. N 2. С. 4 - 8.
Вместе с тем развитие института земельной доли в земельном законодательстве не может происходить в отрыве от текущей модернизации гражданского законодательства, в том числе и нарастающей тенденции укрепления роли нотариата в обеспечении устойчивости гражданского оборота.
Федеральным законом "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" <14> в гражданское законодательство включены правила нормативного регулирования относительно решений собраний. При этом в ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации особо оговорено содержание протокола общего собрания. Пунктом 5 ч. 4 названной статьи установлено, что в протокол общего собрания подлежат внесению сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол. При этом к существенным нарушениям правил ведения протокола, допускающим оспоримость решения собрания, нарушение названной нормы не отнесено. Нарушением, допускающим оспоримость протокола, является только нарушение правила о письменной форме протокола. Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрены отраслевые правила проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Статья 14.1 названного Закона достаточно детально регламентирует процедуру организации проведения собрания, указывает на уполномоченное должностное лицо по его проведению и предоставляет способ фиксации результатов собрания - протокол общего собрания. При этом собственно процедура собрания Законом не регламентирована, предоставляя непосредственным участникам правоотношений дискреционные возможности. Отсутствие нормативного требования к содержанию протокола общего собрания непосредственно в отраслевом Законе не способствует формированию единообразных критериев, проверка которых проводилась бы непосредственно правоприменительной практикой. Технико-юридическая конструкция указанных норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации не позволяет называть их находящимися в корреспонденции друг к другу; предполагается, что нормы гражданского права являются общими, а земельного - специальными, но находящимися в смысловом единстве регулирования правоотношений общих собраний.
--------------------------------
<14> См.: Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 2327.
Имеющаяся по этому вопросу судебная практика не обобщена в соответствующем Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации; отсутствуют и другие формы обобщения практики. Следует оговорить, что такого рода споры являются многочисленными по составу лиц, и количество участвующих исчисляется сотнями. При таком положении устойчивость судебного акта в большей степени определяется не ультимативным доминированием принципа законности, но принимаемыми во внимание обстоятельствами необходимости ведения текущей аграрной деятельности на земле. Спор в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, зачастую угодий, имеет практическим следствием не возделывание пашни, ведь не исключена возможность раздела будущего урожая с оппонентом. Таким образом, отсутствие системно обобщенной практики таких споров объясняется еще и тем, что судами преследуется цель рассмотрения таких споров в минимально возможные сроки, нивелируя этим возможные шероховатости материально-правового либо процессуального характера общими соображениями справедливости.
Вместе с тем ч. 5 ст. 14 указанного Закона об обороте наделяет участника долевой собственности, выразившего на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду правом на выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13, т.е. не проводя общего собрания участников долевой собственности по вопросу утверждения соответствующего проекта межевания земельных участков.
При реализации данного права участники долевой собственности сталкиваются с тем обстоятельством, что Закон ни в общей норме, ни в специальной не содержит средства фиксации отрицательного волеизъявления по вопросам условий договора аренды либо с самой передачей участка в аренду, поскольку требований к протоколу общего собрания о том, какие сведения являются обязательными к внесению в него, отраслевой Закон не устанавливает. Так, не является формально не соответствующим требованиям закона протокол, содержащий лишь указание на количество голосов "за", поскольку ч. 8 ст. 14.1 Закона устанавливает, что "решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании". Эта же норма устанавливает обязательность открытого способа голосования при принятии решений. Такие формы голосования не предполагают иного средства доказывания в будущем споре позитивного либо отрицательного волеизъявления, помимо свидетельских показаний. Однако свидетелями общего собрания являются участники общей собственности, между которыми и возникает спор о выделе кого-либо из них без процедуры проведения общего собрания. Между тем именно общее собрание является единственно возможным средством достижения консенсуса по вопросам достоинств и недостатков выделяемого земельного участка применительно к остающемуся в общей собственности. Зачастую это: качество угодий; наличие (отсутствие) инфраструктуры; давность и качество использования удобрений; ветрозащитные лесополосы, их наличие и качество; величина пахотной "клетки" применительно к имеющейся в наличии (в том числе и возможности аренды) сельскохозяйственной техники; и пр.
Фактически единственным свидетелем по делу является уполномоченное должностное лицо, проводившее собрание и уже удостоверившее протокол о его проведении (и только лишь при условии отсутствия у него в спорном земельном участке доли в праве собственности). Такое средство доказывания даже при наличии формальных критериев допустимости является неубедительным.
В указанной связи представляется необходимой, обусловленной модернизацией земельного законодательства на региональном уровне, имплементация нотариального действия, синонимичного уже существующему. Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <15> в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате включено нотариальное действие "удостоверение решения органа управления юридического лица", которое по существу представляет собой способ фиксации нотариусом течения заседания коллегиального органа и коллективной воли его участников. Включение нотариального действия по удостоверению решения общего собрания собственников земельного участка явится реальной гарантией реализации приведенного выше специального права применения упрощенной процедуры выдела из долевой собственности, обусловливаемого только лишь наличием отрицательного волеизъявления на общем собрании.
--------------------------------
<15> См.: Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 457-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2015. N 1 (ч. I). Ст. 10.
Кроме того, такое нотариальное действие позволит ликвидировать диспропорцию в правовом регулировании гражданских отношений, имеющуюся в корпоративном законодательстве и в законодательстве, регулирующем участие граждан в управлении долевой собственностью, не обособленной в юридическом лице. По существу и в том, и в другом случае речь идет о коллективном волеизъявлении граждан, реализуемом ими по вопросам управления собственностью. В первом случае, применительно к земельному участку сельскохозяйственного назначения, такая долевая собственность не обособлена в юридическом лице, а в случае принятия корпоративных решений имущество уже обособлено при создании юридического лица.
Вышеизложенное позволяет сделать следующие выводы:
- во-первых, произошедшие изменения земельного законодательства предоставили полномочия региональным законодателям в области земельно-правового регулирования, обновление может повлечь (повлекло в примере Ставропольского края) изменение минимального размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что облегчает процедуру выхода из долевой собственности;
- во-вторых, изменение региональной земельно-правовой регламентации корреспондирует гражданско-правовой реформе, в том числе в части регулирования отношений в гражданско-правовых сообществах собственников;
- в-третьих, равенство всех перед законом должно обеспечиваться в том числе и равенством в получении нотариальных действий. Нотариальное действие, предусмотренное для органа управления в юридическом лице, должно быть предоставлено и для всякого коллективного органа управления собственностью, в том числе и для решений общих собраний;
- в-четвертых, наличие специальной оговорки о предоставлении преференции лицу, голосовавшему против передачи земельного участка в аренду или условий аренды, в отраслевом Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения должно иметь реальную гарантию реализации, так как воля голосовавшего против противопоставлена воле большинства, в связи с чем он находится в более слабой позиции доказательственного обеспечения в случае возникновения спора;
- в-пятых, законодательство о нотариате является динамично развивающимся, в связи с чем придание ему дополнительных возможностей окажет позитивное влияние как на институт о нотариате, так и на обеспечение стабильности гражданского оборота.
Литература
1. Анисимов А.П., Чаркин С.А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. 2012. N 2. С. 4 - 8.
2. Землякова Г.Л. Новеллы законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2011. N 5. С. 16 - 21.
3. Ковалев А.М. Правовая природа общего собрания участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения // Российская юстиция. 2008. N 7. С. 36 - 39.
4. Майборода В.А. Утраченная земельным правом категория "земельный участок" // Юрист. 2015. N 6. С. 42 - 46.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.