ЮРИСПРУДЕНЦИЯ: МАГИСТЕРСКИЕ, ДИПЛОМНЫЕ, КУРСОВЫЕ
Консультационные услуги студентам
Консультационные услуги студентам
Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И КАДАСТРОВОГО УЧЕТА: ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМЫ
Н.В. АРХИЕРЕЕВ
Гражданский кодекс Российской Федерации относит земельные участки к объектам недвижимости (п. 1 ст. 130) <1>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
При этом Кодексом предусмотрен оборот земельных участков, но с учетом норм, содержащихся в законах о земле.
Земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (ст. 129 ГК РФ).
Право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Земельный кодекс России в ст. 6 содержит определение земельного участка как объекта прав и понимает под ним недвижимую вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи <2>.
--------------------------------
<2> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
Таким образом, для введения земельного участка в оборот необходимо определение границ данного участка, что позволит в дальнейшем осуществить его постановку на кадастровый учет и соответственно присвоение кадастрового номера.
Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе <3>.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
При этом в соответствии со ст. 16 указанного Закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых иных сведений об объекте недвижимости.
В ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за некоторыми исключениями.
Согласно ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
На практике имеют место случаи, когда при наличии зарегистрированного права собственности и/или права аренды на земельный участок из одного участка образовываются иные участки, первоначальному присваивается статус "архивный", новый участок ставится на кадастровый учет и происходит регистрация собственности и/или права аренды.
В случае если не подано заявление о внесении изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним, создается парадоксальная ситуация - в реестре прав одновременно имеются записи о регистрации права как на основной земельный участок, обозначенный в первоначальных границах, так и на выделенный участок.
Также возникают ситуации, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присваивается статус "временный", заключается договор аренды, не требующий государственной регистрации (бессрочный или на срок до одного года). По прошествии установленного законом срока либо по заявлению собственника сведения о земельном участке аннулируются. Возникает вопрос: что происходит с договором аренды, прекращаются ли права арендатора на пользование земельным участком, а также обязанности по внесению арендной платы?
Эта же ситуация осложняется, когда на таком земельном участке по полученному разрешению возводится здание. У арендатора появляется проблема - ни достроить объект, ни продлить срок разрешения на строительство нельзя.
Часто можно встретить такие примеры: отдельному земельному участку присвоен кадастровый номер, но согласно кадастровому паспорту "границы в установленном порядке не определены", либо присвоен кадастровый номер, имеется свидетельство о праве собственности, но площадь участка "декларированная" либо в кадастровом паспорте указывается: "сведения о границах объекта отсутствуют", "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании". Во всех этих случаях фактически границ земельного участка нет, следовательно, возникает вопрос: можно ли считать такие участки объектами гражданского оборота?
До настоящего времени многие землепользователи (садовые некоммерческие товарищества, сельскохозяйственные предприятия и другие) имеют документы о предоставлении им земельных участков в 60 - 80-х годах прошлого века, и даже если есть описание участков, то определить в натуре границы невозможно. При этом фактически используемый участок может быть как больше, так и меньше предоставленного. Как в такой ситуации землепользователям защищать свои права?
Подобное происходит по разным причинам: проведение кадастровых работ в отношении одного и того же земельного участка по заданию разных органов власти, полагающих, что именно они распоряжаются земельными участками, подача заявлений о постановке на кадастровый учет участков арендодателями, последующее предоставление образованных земельных участков иным лицам без оглядки на права арендатора по первоначальному договору, недостаточность информации либо вообще отсутствие сведений в государственном кадастре недвижимости, технические ошибки и др.
К разрешению указанных ситуаций имеются разные подходы.
Первый подход заключается в следующем. Анализ вышеприведенных норм российского законодательства позволяет прийти к следующему выводу: поскольку земельный участок с кадастрового учета снят, его границы в установленном порядке не определены, это влечет прекращение земельного участка как объекта гражданских прав, следовательно, любые права на земельный участок прекращаются автоматически.
Такие выводы имеют крайне негативные последствия для правообладателей, которые в один момент лишаются прав на имущество, притом что сам земельный участок никуда не делся.
Многочисленная судебная практика до последнего времени шла именно таким путем <4>.
--------------------------------
<4> Постановления ФАС Уральского округа от 23.05.2014 N Ф09-2677/14, ФАС Московского округа от 08.07.2014 по делу N А41-32305/13, ФАС Московского округа от 15.08.2013 по делу N А41-14665/12, ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2012 по делу N А43-34631/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 18.02.2013 по делу N А17-1849/2012, ФАС Волго-Вятского округа от 21.11.2012 по делу N А11-13033/2011, ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2013 N Ф03-2940/2013, ФАС Дальневосточного округа от 09.09.2013 N Ф03-3988/2013 // СПС "КонсультантПлюс".
Второй подход, сформулированный Президиумом ВАС РФ, состоит в следующем:
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
В силу ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено названным Законом.
Следовательно, государственный кадастр недвижимости позволяет определить спорный земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Изменение границ земельного участка не означает невозможности их восстановления в прежнем виде.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Между тем внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на земельный участок или записи о праве собственности других лиц на часть спорного земельного участка не влечет прекращения существования спорного земельного участка в натуре.
Спорный земельный участок и соответствующие записи о нем как самостоятельном объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости могут быть восстановлены.
Таким образом, снятие с учета (аннулирование) земельного участка не дает оснований полагать, что договор аренды прекращен в связи с прекращением существования объекта аренды.
Эта позиция также поддержана судебной практикой <5>.
--------------------------------
<5> Постановления Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16975/07, от 13.09.2011 N 3413/11, Постановления ФАС Уральского округа от 31.07.2014 N Ф09-4011/14 по делу N А07-12872/2013, ФАС Уральского округа от 26.06.2014 N Ф09-3921/14 по делу N А07-14011/2013, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 N 18АП-5425/2013 по делу N А07-22032/2012, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 N 18АП-5584/2010 по делу N А07-163/2010 // СПС "КонсультантПлюс".
Представляется, что описанные проблемы взаимодействия системы кадастрового учета и регистрации прав нуждаются в законодательном разрешении. Это, собственно, и происходит в настоящее время.
Совсем недавно принят Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Этот Закон, содержащий более 250 страниц, по сути, объединяет Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Взамен разрозненно существовавших Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок и государственного кадастра недвижимости создается Единый государственный реестр недвижимости.
Важными нововведениями в контексте обозначенной проблематики являются следующие:
1) само по себе объединение двух систем учета недвижимого имущества и прав на него;
2) определено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно. При этом определены исключения из данного правила;
3) подробная детализация объектов недвижимости на всем протяжении времени их существования;
4) закреплена обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав;
5) регламентированы основания приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в частности:
- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;
- представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;
- земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с настоящим Федеральным законом;
6) предусмотрены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости;
7) предусмотрены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.
Закон вступит в силу с 1 января 2017 г., за исключением положений, имеющих иной срок вступления в силу. Безусловно, Закон нуждается в подробном анализе и осмыслении. Но все же представляется, что все выявленные проблемы данным Законом разрешены не будут. В связи с этим предлагается:
- закончить работу по постановке на кадастровый учет всех земельных участков;
- ввести учет любых сделок в отношении земельных участков;
- усовершенствовать процедуру присвоения образованным земельным участкам статуса "временный" и аннулирования таких сведений;
- обязать всех обладателей ранее возникших прав на земельные участки уведомить уполномоченный государственный орган о наличии таких прав;
- при уполномоченном государственном органе создать согласительную комиссию по рассмотрению кадастровых споров;
- ввести обязательный досудебный порядок урегулирования кадастровых споров;
- разграничить право собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Реализация этих предложений позволит сделать гражданский оборот земли более стабильным и прозрачным.
Литература
1. Smith Graham J.H. Internet law and regulation / By Graham J.H. Smith and contributors from Bird & Bird: Simon Chalton et al. 3.ed., reprint. L.: Sweet&Maxwell, 2002. XLVII. P. 598.
2. Todd Harris Fries The Law of Defamation in Israel: A Comparative Study. URL: http://toddharrisfries.weebly.com/the-law-of-defamation-in-israel-a-comparative-study.html (дата обращения: 12.04.2015).
3. Аболонин Г.О. О правовых системах США и России // Вестник гражданского процесса. 2013. N 6. С. 157 - 179.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
5. Закон Великобритании о диффамации 1952 г. DefamationAct 1952 // Официальный интернет-портал The National Archives is a United Kingdom government department - Национального архива Правительства Великобритании. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo6and1Eliz2/15-16/66/contents/enacted (дата обращения: 26.04.2015).
6. Закон Великобритании о диффамации 2013 г. Defamation Act 2013 // Официальный интернет-портал The National Archives is a United Kingdom government department - Национального архива Правительства Великобритании. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2013/26/pdfs/ukpga_20130026_en.pdf (дата обращения: 26.04.2015).
7. Закон РФ от 27 декабря 1991 г. N 2124-1 "О средствах массовой информации" // Российская газета. 1992. 8 февраля. N 32.
8. Закон США об обеспечении защиты конституционного наследия SPEECH Act // Официальный интернет-портал U.S. Government Publishing Office - Национального издательства США. URL: http://www.gpo.gov/fdsys/pkg/PLAW-111publ223/html/PLAW-111publ223.htm (дата обращения: 01.05.2015).
9. Конституционное право зарубежных стран / Под общ. ред. члена-корреспондента РАН, профессора М.В. Баглая, Ю.И. Лейбо и Ф.М. Энтина. М., 2008. С. 1023.
10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 15 июня 2010 г. N 16 "О практике применения судами Закона Российской Федерации "О средствах массовой информации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 8.
11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 февраля 2005 г. N 3 "О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 4.
12. Решение Верховного суда США по делу New York Times Co. v. Sullivan 376 U.S. 254 (1964) // Архив решений Верховного суда США. URL: https://supreme.justia.com/cases/federal/us/376/254/case.html (дата обращения: 01.05.2015).
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.
Навигация по сайту:
Контакты:
197839245
"Горячие" документы: