Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности: новые правила или возвращение к прежней правовой ситуации?. Статьи по предмету Земельное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: НОВЫЕ ПРАВИЛА ИЛИ ВОЗВРАЩЕНИЕ К ПРЕЖНЕЙ ПРАВОВОЙ СИТУАЦИИ?

В.С. ПЕТРИЩЕВ

Договор аренды земельного участка - едва ли не самый популярный договор в сфере оборота недвижимого имущества и земельных отношений, и в текущие непростые времена вопрос перспектив и рисков пересмотра арендной платы по нему стоит весьма остро, особенно в свете существенного изменения в этом году правового регулирования договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности.

2015 г. ознаменовался кардинальным изменением земельного законодательства: 1 марта вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", радикально изменивший Земельный кодекс РФ.
Вопросы арендной платы были урегулированы им в новой ст. 39.7 ЗК РФ. Однако поменялось не только нормативное регулирование, но и судебное толкование ряда норм земельного законодательства. И то и другое затронуло один из важнейших арендных вопросов - правила определения арендной платы и может иметь существенные последствия для арендных отношений.
Примерно до весны 2015 г. в практике арбитражных судов господствовал подход, сформулированный Президиумом ВАС РФ <1>, о том, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, не может быть выше ставок, нормативно установленных для земель федеральной собственности, за исключением случаев, когда он определяется по результатам торгов или предписан федеральным законом. Эти ставки установлены в Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582) (далее - Правила; Правила, утвержденные Постановлением N 582).
--------------------------------
<1> Постановления Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13 по делу N А47-11260/2012, от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010.

После упразднения ВАС РФ эта правовая позиция была поддержана в практике не только арбитражных судов округов <2>, но и Верховного Суда РФ. Так, в Определении от 20.03.2015 N 303-ЭС15-2226 по делу N А73-4117/2014 Судом было отказано в передаче во вторую кассацию дела, в котором нижестоящие суды пришли к выводу о недопустимости превышения арендной платой пределов, установленных Правилами <3>.
--------------------------------
<2> См., напр.: Постановления АС Восточно-Сибирского округа от 22.01.2015 N Ф02-6068/2014 по делу N А19-16136/2013; АС Дальневосточного округа от 02.03.2015 N Ф03-246/2015 по делу N А73-6798/2014; АС Западно-Сибирского округа от 21.11.2014 N Ф04-11275/2014 по делу N А03-16673/2013; АС Московского округа от 14.05.2015 N Ф05-5143/2015 по делу N А41-18937/14, от 06.02.2015 N Ф05-16740/2014 по делу N А41-25329/14.
<3> Есть и другие примеры. См., напр.: Определение ВС РФ от 25.05.2015 N 303-ЭС15-4522 по делу N А73-6798/2014 (об отказе в передаче дела во вторую кассацию).

Данный подход обладал очевидными достоинствами, одним из которых было то, что Президиум ВАС РФ, распространив действие Правил на все случаи аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (кроме договоров, заключенных по результатам проведения торгов), фактически установил единообразные правила определения арендной платы за пользование такими земельными участками вне зависимости от того, какому именно публично-правовому образованию принадлежит конкретный земельный участок.
Это предоставляло арендаторам земельных участков, находящихся в публичной собственности, minimum minimorum правовых гарантий от резкого фактического изменения размера арендной платы, когда арендная плата устанавливается не в твердом размере, а рассчитывается на основании утвержденных нормативным правовым актом (актами) методик расчета. Это практически исключает участие арендатора в решении вопроса об изменении размера арендной платы, поскольку изменение нормативного правового акта - это прерогатива органа власти, но не частного лица.
Правовой подход Президиума ВАС РФ давал арендатору возможность разумно ожидать, что в результате изменения такого акта размер арендной платы не будет выше определенного предела, а в случае, если превышение произойдет, у него будут правовые основания для оспаривания такого изменения в судебном порядке, в частности путем оспаривания собственно нормативного правового акта или путем предъявления иска о признании недействительным условия договора аренды.
В то же время этот подход имел и недостатки. В частности, применение Правил снижало усмотрение органов публичной власти субъектов РФ и муниципальных образований в максимально эффективном использовании принадлежащих им земельных участков.
Однако потом судебная практика по данному вопросу резко изменилась. Сначала Судебная коллегия Верховного Суда РФ по административным делам в Определении от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 пришла к выводу, что Правила, утвержденные Постановлением N 582, не распространяются на аренду земельных участков, находящихся в публичной, но не в федеральной собственности.
Затем к этому же выводу пришла Судебная коллегия по экономическим спорам в Определении от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014 <4> (с прямой ссылкой на позицию Судебной коллегии по административным делам).
--------------------------------
<4> См. также: Определения ВС РФ от 21.09.2015 N 303-КГ15-6224 по делу N А51-14102/2014, от 27.08.2015 N 303-ЭС15-3782 по делу N А51-3357/2014, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950 по делу N А51-19408/2014, от 27.08.2015 по делу N 309-ЭС14-7950, А47-15325/2012, от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013. Практику данной коллегии по рассматриваемому вопросу можно охарактеризовать как единообразную.

А в дальнейшем этот подход был закреплен и утвержден Президиумом ВС РФ в ответе на вопрос N 7 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2" (утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015).
Данная позиция состоит в следующем.
И в силу ныне действующих норм п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, и в силу действовавших до 01.03.2015 положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Соответственно, законодатель разграничил компетенцию органов публично-правовых образований по данному вопросу, поэтому если Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные тем же Постановлением Правительства РФ N 582 (далее - Принципы), применимы к аренде земельного участка <5>, находящегося в любой форме публичной собственности (федеральной, собственности субъекта РФ, муниципальной, государственной неразграниченной), то Правила применимы только к аренде земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
--------------------------------
<5> Данный тезис практически никогда не оспаривался в судебной практике, см.: Ответ на вопрос N 7 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2"; Постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, от 17.12.2013 N 9707/13 по делу N А73-16475/2012; Определение ВС РФ от 05.03.2014 N 30-АПГ14-1.

Во всех остальных случаях установление правил определения размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы относится к компетенции субъекта РФ или муниципального образования.
При этом Принципы не содержат требования о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта РФ, муниципального образования, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
То есть субъект РФ и муниципальные образования вправе установить ставки выше ставок, предусмотренных Правилами, чему ранее препятствовала правовая позиция Президиума ВАС РФ.
Эта правовая позиция Верховного Суда РФ применима к отношениям, возникшим и до, и после 01.03.2015, поскольку, несмотря на кардинальное изменение земельного законодательства, в действительности правовое регулирование арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, в этой части существенно не изменилось. И она уже активно применяется нижестоящими судами, поэтому поворот судебной практики по данному вопросу можно назвать состоявшимся <6>.
--------------------------------
<6> См., напр.: Постановления АС Восточно-Сибирского округа от 30.07.2015 N Ф02-1790/2015 по делу N А19-4187/2014; АС Северо-Кавказского округа от 11.08.2015 N Ф08-4930/2015 по делу N А53-17847/2014, от 15.07.2015 N Ф08-4382/2015 по делу N А22-3430/2014; АС Уральского округа от 17.08.2015 N Ф09-5119/15 по делу N А47-1826/2014; АС Дальневосточного округа от 16.07.2015 N Ф03-1503/2015 по делу N А51-6688/2014; АС Поволжского округа от 11.08.2015 N Ф06-26374/2015 по делу N А55-10703/2014, от 22.07.2015 N Ф06-22667/2013 по делу N А55-13954/2014.

В качестве иллюстрации изменения позиции арбитражных судов можно привести два акта высших судов: Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 и Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950 по делу N А47-15325/2012.
В обоих случаях рассматривались положения нормативных правовых актов одного субъекта РФ - Оренбургской области, в которых были утверждены Методики определения арендной платы за пользование земельными участками, принадлежащими данному субъекту РФ. Однако если в первом случае ставки арендной платы, предусмотренные Постановлением правительства Оренбургской области и превышающие ставки, установленные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 для земель федеральной собственности, были признаны неправомерными <7>, то во втором случае - ровно наоборот.
--------------------------------
<7> См. также: Зернин Н.В., Эйриян Г.Н. Изменение размера арендной платы за публичные земли: эволюция правовых позиций ВАС РФ // Вестник ВАС РФ. 2013. N 12. С. 96 - 109.

Как можно видеть, подход Верховного Суда РФ теперь совершенно противоположен подходу Президиума ВАС РФ и существенно менее выгоден арендатору, который:
- лишен указанного выше minimum minimorum правовых гарантий от резкого фактического изменения размера арендной платы вследствие изменения нормативного правового акта об определении порядка расчета ее размера. Это особенно важно, учитывая то, что в силу давно сложившейся судебной практики изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, поэтому к ней не применяется норма п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год <8>;
--------------------------------
<8> См.: П. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5); Определение ВС РФ от 09.09.2014 N 305-ЭС14-1244 по делу N А41-55176/13; п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

- вынужден осуществлять мониторинг изменения нормативных правовых актов субъекта РФ и (или) муниципальных образований на предмет влияния таких изменений на размер арендной платы. При этом такой мониторинг может касаться нескольких публично-правовых образований;
- ограничен в возможностях защиты своих прав. В частности, он не сможет оспорить нормативный правовой акт субъекта РФ или муниципального образования или предъявить иск о признании условия договора аренды земельного участка недействительным, если те противоречат Правилам, утвержденным Постановлением N 582. Последний случай уже получил подтверждение на уровне Верховного Суда РФ, который в Определении от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950 по делу N А47-15325/2012 пришел к выводу о неправомерности признания недействительным условия договора аренды по указанному основанию.
По существу, изменение практики по рассматриваемому вопросу в контексте сложившейся неблагоприятной экономической ситуации может привести к широко распространенной в 2008 - 2010 гг. практике изменения нормативных правовых актов субъектов РФ или муниципальных образований, приводящего к существенному, произвольному (подчас существенному) росту арендной платы.
Так, в практике того периода были примеры, когда размер арендной платы возрастал в 200 раз <9>, в 21 раз <10> и т.п.
--------------------------------
<9> См.: Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010.
<10> См.: Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010.

Подобные примеры уже есть и в практике последнего времени. В частности, ОАО "Мурманское морское пароходство" не удалось успешно оспорить в судебном порядке нормативный правовой акт г. Мурманска, которым была утверждена Методика определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, несмотря на то что в результате принятия и вступления в силу данного акта плата за пользование земельными участками, арендуемыми этим обществом, возросла в 23,1 раза <11>.
--------------------------------
<11> См.: Определение Мурманского областного суда от 16.07.2015 N 33-1575/2015.

Таким образом, можно заключить, что изменение подхода Верховного Суда РФ к вопросу применения Правил, утвержденных Постановлением N 582, к определению арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной, но не в федеральной собственности, несет существенные негативные последствия и риски для арендаторов таких земельных участков. С одной стороны, разрушены ранее единообразные правила определения арендной платы, с другой - высока вероятность того, что публично-правовые образования, не связанные более Правилами, утвержденными Постановлением N 582, будут так менять соответствующие нормативные правовые акты, что это приведет к волюнтаристскому росту арендной платы.
И хотя региональные и муниципальные нормотворцы все же связаны Принципами, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 582, несомненно, судебной практике потребуется существенное время для поиска баланса интересов арендодателя и арендатора земельного участка, находящегося в публичной, но не в федеральной собственности.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ