К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Статьи по предмету Гражданское право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Гражданское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

ЗАКАЗАТЬ

Вернуться к списку статей по юриспруденции

К ВОПРОСУ ОБ ОФОРМЛЕНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

В.В. ВАСЬКИН, Р.Р. МУСТАФИН

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Ряд вопросов связан с оформлением права собственности на земельный участок под таким домом, поэтому целесообразно осветить некоторые из них, показать проблемы, с которыми приходится сталкиваться при оформлении документов, и предложить по возможности пути их решения, основываясь на действующем законодательстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1. Ст. 14.

Согласно статье 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" "в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме" <2>.
--------------------------------
<2> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1. Ст. 15.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома <3>.
--------------------------------
<3> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1. Ст. 15.

Исходя из текста статьи 16 Вводного закона, можно выделить два способа приобретения права собственности на земельный участок:
- бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет;
- формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
На первый взгляд ситуация кажется достаточно простой, однако при более внимательном ее рассмотрении возникает ряд проблем.
Так, ФАС Волго-Вятского округа указал, что "согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Данная норма Земельного кодекса Российской Федерации подлежит системному толкованию совместно с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 названного Кодекса о соответствии норм земельного права, содержащихся в других федеральных законах, Земельному кодексу Российской Федерации. Следовательно, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц - сособственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.
Такой порядок установлен в пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты. Таким образом, в рассматриваемом случае право муниципальной собственности на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность) не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права..." <4>.
--------------------------------
<4> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2007 по делу N А28-4891/2006-178/4 // СПС "КонсультантПлюс". См. также: Обобщение информации о деятельности ФАС Волго-Вятского округа за первое полугодие 2007 года // СПС "КонсультантПлюс".

С указанной точкой зрения ФАС Волго-Вятского округа трудно согласиться по следующим основаниям.
Во-первых, пункт 2 статьи 16 Вводного закона четко говорит о "переходе земельного участка бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме", когда земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и поставлен на государственный кадастровый учет. В указанном пункте нет ни слова об акте индивидуального правоприменения государственного или муниципального органа как основания возникновения права собственности на земельный участок, исходя из буквального толкования указанной нормы, право общей долевой собственности возникает в силу закона.
Разумеется, в Земельном кодексе РФ существуют нормы о предоставлении земельных участков на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в частности это статьи 28 - 29 ЗК РФ. Ранее подобное требование существовало в пункте 4 статьи 11 ФЗ "О товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.1996: "Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством". В настоящее время данный нормативно-правовой акт утратил силу <5>.
--------------------------------
<5> Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Во-вторых, необходимо учитывать, что нормы статей 28, 29, 36 ЗК РФ носят общий характер, то есть устанавливают общие правила приобретения права собственности на земельные участки (особенно это касается статей 28 и 29 ЗК РФ), из этих правил федеральным законодателем могут быть сделаны исключения.
Как представляется, именно такое исключение сделано в пункте 2 статьи 36 ЗК РФ, где указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
По нашему мнению, данный пункт прямо отсылает к правилам о приобретении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом, предусмотренным статьей 16 Вводного закона. В противном случае данный пункт теряет всякий смысл, так как, если исходить из систематического толкования, как предлагает ФАС Волго-Вятского округа, в этой отсылочной норме нет никакой необходимости, потому что, с точки зрения ФАС, продолжает действовать общий порядок, предусмотренный статьями 28, 29, 36 ЗК РФ, а это очевидно не так.
Здесь действительно должно применяться систематическое толкование, однако систематическое толкование, во-первых, не исключает использования понятий общих и специальных норм, а во-вторых, систематическое толкование состоит в уяснении содержания нормы права путем сопоставления ее с другими нормами и установления ее связи с ними, а не в простом выстраивании норм в цепочку по принципу "Если правило содержится в общей норме, то оно должно проявляться везде".
По нашему мнению, федеральный законодатель, принимая Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и устанавливая исключения в статье 36 ЗК РФ, ставил цель упростить процесс оформления права собственности на земельные участки, то есть действовал в первую очередь в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.
Нельзя также согласиться с позицией судов, поддерживающих позицию органов Росрегистрации, о необходимости издания органами по управлению имуществом распоряжений о предоставлении земельных участков <6>. Суды при этом ссылаются на абзац 2 пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ о соответствии норм земельного права, содержащихся в других федеральных законах, Земельному кодексу РФ. Однако данное правило несколько не согласуется с Конституцией РФ, которая не устанавливает иерархии между кодифицированным актом и федеральным законом, более того, сами кодексы принимаются в форме федерального закона, а один федеральный закон равен по юридической силе другому.
--------------------------------
<6> Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2006. Дело N КГ-А40/7379-06 // СПС "КонсультантПлюс".

Как было отмечено выше, согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Таким образом, Земельный кодекс РФ установил приоритет жилищного законодательства. Следовательно, нет необходимости соблюдать общий порядок предоставления земельных участков в собственность, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Подобной позиции также придерживается ряд авторов <7>.
--------------------------------
<7> См.: Голосова С.А. О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом // Юрист. 2008. N 4.

Ряд проблем вызывает также второй способ приобретения права собственности: формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 16 Вводного закона, в случае если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Государственный орган или орган местного самоуправления обязан провести формирование земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ проведение работ по формированию земельного участка включает в себя:
- выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В рассматриваемой ситуации нас интересует подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о земельном участке, и осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка.
Исходя из статьи 16 Вводного закона, уполномоченное общим собранием лицо должно обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. Здесь возникает первая проблема. В соответствии с пунктом 1 статьи 29 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее - квалификационный аттестат) <8>.
--------------------------------
<8> Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Кроме того, в соответствии со статьей 44 указанного Закона до 1 января 2011 года кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" правом выполнения работ по территориальному землеустройству, то есть юридические лица и индивидуальные предприниматели, обладающие лицензией на такой вид работ.
Ни государственные органы, ни органы местного самоуправления таким правом не обладают (у них просто нет лицензий), нет у них и подготовленных кадастровых инженеров, следовательно, после поступления заявления от уполномоченного лица властный орган должен обратиться либо к лицу, обладающему лицензией, либо к кадастровому инженеру. И здесь возникает следующая проблема: как правило, в бюджете финансирования государственного или муниципального органа данный вид расходов либо не предусмотрен вообще, либо предусмотрен в меньшем размере, чем это необходимо.
У властного органа просто нет финансовых средств (да и никакого желания тоже), чтобы оплатить работы по формированию земельного участка, что, в свою очередь, влечет отказ заявителю в выполнении работ. Разумеется, такой отказ можно и нужно обжаловать в суд, но это занимает время, требует сил и средств, которые не всегда есть. Таким образом, имеется ряд препятствий на пути реализации субъективных гражданских прав, предоставленных законом.
Кроме этого, существует проблема с земельными участками, предоставленными под строительство. В соответствии с подпунктом 1 пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. Согласно статьям 30, 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или аренду.
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ), более того, как было указано выше, статьей 30 ЗК РФ предусмотрено проведение работ по формированию земельного участка.
Таким образом, независимо от того, на каком праве (собственности или аренды) предоставляется земельный участок застройщику для строительства, земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Возникает вопрос: что происходит с земельным участком после окончания строительства? Статья 16 Вводного закона прямого ответа на него не дает. Она решает вопрос в отношении земельного участка, сформированного до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, а также в случае если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемой нами ситуации земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет (представляется, что целесообразно говорить о ситуации, когда разрешение на строительство получено после введения ЖК РФ в действие), но данные действия проводились по инициативе застройщика для строительства жилого дома.
Застройщик после окончания строительства абсолютно не заинтересован во внесении арендной платы за земельный участок или уплате земельного налога. Представляется, что в такой ситуации вопрос можно решить по аналогии закона с пунктом 2 статьи 16 Вводного закона, где земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Иное означало бы проведение работ по формированию уже сформированного земельного участка, бессмысленность таких действий очевидна.
Также возникают проблемы в ситуации, когда под строительство объекта предоставлялось два и более земельных участка. В статье 16 Вводного закона идет речь о земельном участке в единственном числе, и если исходить из буквального толкования закона, то необходимо объединение земельных участков для возникновения права собственности.
Представляется, что если многоквартирный дом расположен на нескольких земельных участках (например, участки предоставлялись отдельно под каждую очередь строительства), то критерий количества земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, не является сущностным, поскольку для государственной регистрации права не имеет значения количество земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом. Отсутствуют и правовые препятствия для государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные земельные участки. При осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на несколько земельных участков вместо одного права собственников помещений в многоквартирном доме никоим образом не нарушаются права и иных лиц.

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Следует согласиться со сделанным авторами выводом о возможности регистрации права общей долевой собственности на несколько земельных участков (несомненно, упрощающим процесс регистрации права); несмотря на то обстоятельство, что, согласно ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, "если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)". Следовательно, несколько земельных участков можно было бы рассматривать как сложную вещь.
Однако практика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве показывает, что только в том случае, если орган (организация) по учету объектов недвижимого имущества принимает решение о формировании документации на объект недвижимости как сложный объект (который может состоять из нескольких объектов недвижимого имущества) и описывает эти объекты как единый объект недвижимости, то государственная регистрация прав управлением будет происходить как на один объект недвижимости. В противном случае регистрация прав будет осуществлена отдельно на каждый объект (каждый земельный участок).

Необходимыми условиями возникновения права общей собственности на общее имущество являются:
- формирование земельного участка под многоквартирным домом;
- проведение в отношении этого участка кадастрового учета;
- государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество <*>.
--------------------------------
<*> Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Действительно, следует согласиться с авторами в том, что регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на жилое помещение. При этом для регистрации прав на общее имущество многоквартирного дома необходимо представить:
- решение общего собрания домовладельцев (физических и юридических лиц) или соглашение домовладельцев об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, содержащее сведения о домовладельцах и принадлежащих им помещениях (жилых или нежилых), а также долях в праве общей собственности на общее имущество;
- документы, подтверждающие права собственности физических и юридических лиц на занимаемые ими помещения, если такие права не зарегистрированы в едином государственном реестре прав;
- документ о формировании общего земельного участка с утверждением проекта границ;
- документы технического учета (экспликацию, поэтажный план, технический паспорт дома), содержащие сведения о составе общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, по нашему мнению, при решении вопроса о формировании земельного участка и оформлении на него права собственности необходимо исходить из цели, которую преследовал законодатель, - максимально упростить оформление права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. Иной подход означает создание препятствий для реализации собственниками принадлежащих им прав.
Подводя итог, хотелось бы сказать, что исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома <**>.
--------------------------------
<**> Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры МИЭМП.
В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Часть 3 указанной статьи предусматривает возможность уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Следовательно, размер земельного участка многоквартирного дома может быть уменьшен, что объективно повлечет внесение изменений в документы кадастрового учета и документацию, связанную с государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости. Представляется в дальнейшем актуальным рассмотрение проблемы процессуального оформления данных изменений.
Следует отметить, что положения пункта 5 статьи 16 Вводного закона обусловили коллизию с положениями части 1 статьи 131 ГК РФ, в соответствии с чем право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Несмотря на это, момент возникновения общей собственности на земельный участок под многоквартирный дом определен формированием земельного участка и проведением его государственного кадастрового учета, вопросы, связанные с реализацией правомочий собственников на земельный участок, могут быть разрешены только после государственной регистрации соответствующего права.

Возникновение права собственности не зависит от издания органами государственной власти или органами местного самоуправления правоприменительных актов, а ставится законом в зависимость от формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок носит не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право собственности возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

ИА ГАРАНТ