Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ВОПРОСЫ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ НА ОБЩЕДОМОВЫЕ НУЖДЫ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Т.Н. МАЛАЯ, Т.И. НЕСТЕРОВА
В соответствии п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) всем собственникам индивидуальных помещений (квартир и нежилых помещений) в многоквартирном доме (далее - МКД) дополнительно на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме и не являющиеся частями квартир или индивидуальных нежилых помещений (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, технические подвалы, крыши, ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок и иные объекты, расположенные на нем, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всего дома <1>. В связи с тем что согласно ст. ст. 210 и 249 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ на собственников возлагается бремя содержания принадлежащего им имущества, вполне логичным выглядит и факт возложения на них бремени общедомовых расходов и коммунальных услуг как лиц, обладающих определенной долей в составе общедомового имущества.
--------------------------------
<1> См.: Студилко А.А. Правовое регулирование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах: исторический аспект // Семейное и жилищное право. 2013. N 6. С. 44 - 48; Магомедова К.И. Особенности правового режима жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. N 4.
Согласно п. п. 33 - 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме N 491 <2> размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, а в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах N 354 говорится о необходимости для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это помещение или нежилое, а также независимо от того, в чьей собственности оно находится, в составе платы за коммунальные услуги, помимо оплаты индивидуального потребления, оплачивать и те, которые предоставлены на общедомовые нужды (ОДН) <3>.
--------------------------------
<2> Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (ред. от 26.03.2014) // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
<3> Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (ред. от 04.09.2015) // СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168.
Из анализа данных нормативных правовых актов следует, что доля обязательных расходов в общем объеме средств, подлежащих оплате, на содержание общего имущества и оплату услуг ЖКХ, предоставленных на ОДН, и бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в соответствующем МКД, а последняя - пропорциональна размеру общей площади индивидуального помещения. Однако сложность состоит именно в определении этой доли для нежилых помещений, так как последние имеют разные варианты расположения относительно многоквартирного дома. Они могут быть не только встроенными, но и пристроенными либо встроенно-пристроенными. Не все из них имеют конструктивную связь с жилыми помещениями многоквартирного дома, а потому трудно объяснить основания возложения на собственников таких помещений дополнительных обременений по содержанию общего имущества и оплате коммунальных услуг всего многоквартирного дома без учета затрат, которые несут собственники встроенно-пристроенных помещений.
Анализ судебно-арбитражной практики и специальной литературы позволяет выделить принципиальные отличия встроенных помещений от пристроенных. Отличительной особенностью первых является их неразрывная связь с многоквартирным домом, они являются единым объектом недвижимости, что подтверждается регистрационными документами (свидетельством на право собственности), техническим паспортом и иной документацией на МКД. Что же касается пристроенных нежилых помещений, то часто они расположены на специально выделенном земельном участке и возведены по отдельному проекту; имеют собственные несущие стены и собственную крышу, а также автономность коммуникаций от систем коммуникаций, расположенных в жилой части дома. Такие пристроенные помещения фактически являются самостоятельным объектом недвижимости, и по этой причине их собственники не должны платить за ОДН <4>. Такой вывод относительно пристроенных помещений содержится в большинстве судебных решений. Так, например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 4 марта 2014 г. по делу N А73-4173/2013 обращено внимание на то, что ответчик не обязан нести расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг на общедомовые нужды, так как его помещения расположены в пристроенном к МКД двухэтажном здании на обособленном земельном участке, инженерные системы которого имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям и являются самостоятельным объектом недвижимости <5>.
--------------------------------
<4> Более подробно см.: Ситникова И. ОДН для предпринимателя: оплачивать или не оплачивать? // СПС "КонсультантПлюс".
<5> Здесь и далее использована судебная практика из СПС "КонсультантПлюс".
Основные проблемы при уплате расходов на содержание и ОДН возникают у тех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым на праве собственности принадлежат встроенно-пристроенные нежилые помещения. Здесь практика имеет отличия. В основном суды придерживаются позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, согласно которой собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества и расходов на коммунальные услуги независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества МКД.
Для возложения обязанности по оплате расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, обстоятельством, имеющим правовое значение, является сам факт расположения нежилого помещения в МКД. Так, в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. по делу N А48-4560/2012 указано, что собственник нежилого помещения независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом МКД, обязан оплачивать коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды МКД. Не является основанием для освобождения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников помещений в МКД и наличие отдельного входа в помещение. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2010 г. по делу N А56-56016/2009 отмечено, что судом справедливо отклонен довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение, и он не пользуется указанными услугами.
По мнению Шестого арбитражного апелляционного суда, изложенному в Постановлении от 1 июня 2012 г. по делу N А37-1985/2011, осуществление собственником самостоятельных действий по тепло-, водо- и электроснабжению независимо от жильцов дома по отдельным инженерным сетям, т.е. осуществление самим предпринимателем самостоятельных действий по управлению своим имуществом, которое является частью МКД, также не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества. Аналогичный подход содержится и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2012 г. по делу N Ф03-6508/2011, указавшем на обязанность производить оплату за общедомовые нужды даже при наличии у магазина отдельного входа и выхода, независимого от подъездов дома, и обеспечения независимого от жильцов дома по отдельным инженерным сетям тепло-, водо- и электроснабжения, со ссылкой на то, что помещение магазина расположено в МКД, который состоит из трех строений и согласно выписке из реестра учета объектов капитального строительства является единым жилым домом.
В настоящее время расчет платы за жилое помещение для собственника помещения в МКД представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10. Поэтому управляющая компания не должна доказывать фактические расходы, которые она понесла при осуществлении своих действий по управлению домом (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2014 г. по делу N А82-340/2013).
Плата за ОДН взыскивается независимо от того, заключался договор управления МКД с управляющей компанией или не заключался, если доказано, что услуги по управлению многоквартирным домом оказывались. Так, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 8 октября 2014 г., поддержанным вышестоящими судебными инстанциями, были удовлетворены исковые требования ООО "Управляющая компания "Наш Дом" к ООО "Глория-93" о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества МКД. Судебные акты мотивированы доказанностью факта оказания управляющей компанией услуг и отсутствием оплаты этих услуг обществом. В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ общество просило отменить вышеуказанные судебные акты и принять новый судебный акт. Однако суд не усмотрел оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ, так как судами было установлено, что управляющая компания оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в котором ответчику принадлежит пристроенное нежилое помещение. В заключении судебно-технической экспертизы было указано, что, несмотря на то что жилое многоквартирное здание и нежилое пристроенное здание, принадлежащее ответчику, являются разными объектами недвижимости, с технической точки зрения тепловые сети являются общим имуществом исследуемых объектов; канализация также относится к общему имуществу жилого дома и пристроенного помещения.
Приведем пример судебного спора с другими фактическими обстоятельствами, но с аналогичным и, как нам представляется, необоснованным судебным решением. При рассмотрении спора по иску ООО "ГУК Центральная" к ООО "Дом обуви" о взыскании задолженности по расходам на содержание общего имущества и по ОДН ответчик указал, что ООО "Дом обуви" имеет отдельный вход, инженерные его системы имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, отличные от внутридомовых сетей МКД. У него самостоятельные входы (выходы), своя котельная, собственная электрощитовая и свои счетчики. Общедомовые приборы учета не учитывают показания счетчиков ООО. Основная часть помещений ООО не находится под крышей многоквартирного дома. Кроме того, за весь период своего существования (более 20 лет) им самостоятельно заключаются все договоры, связанные с обслуживанием своего встроенно-пристроенного нежилого помещения, включая договоры на оказание услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, договоры купли-продажи электроэнергии, поставки газа, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. Учитывая подобные обстоятельства, ответчик полагал, что оплата им по разделу "Работы и услуги по управлению в МКД" производиться не должна, поскольку никакие подобные работы и услуги для ООО не оказываются, также им не должны оплачиваться расходы по ОДН. Однако Арбитражный суд Республики Мордовия в Постановлении от 19 октября 2015 г. по делу N А39-4092/2015 удовлетворил исковые требования ООО "ГУК Центральная".
В данном судебном решении суд не учел такое важное, на наш взгляд, обстоятельство, что помещение, принадлежащее ООО "Дом обуви", и многоквартирный дом связаны только небольшой частью крыши МКД. Ввиду этого обязывать предпринимателя оплачивать содержание всего имущества МКД, без учета реальной автономности нежилого помещения, и отсутствия факта оказания услуг со стороны управляющей компании противоречит основным принципам, заложенным в гражданском законодательстве, в том числе норме о соразмерности размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, объемам и качеству услуг и работ.
При взыскании платы за содержание имущества МКД полностью судами часто не учитывается, что собственники нежилых помещений часто самостоятельно выполняют те функции, которые должна была бы выполнять управляющая компания. В то же время отметим, что на фоне значительного числа судебных дел, в которых судьи предпочли закрыть глаза на реальное положение дел и использовать готовые тарифы (что, конечно же, проще, чем оценивать, насколько помещение связано с МКД), появились судебные решения, позволяющие защитить интересы собственников нежилых помещений. Так, при рассмотрении иска ГУП "Дирекция единого заказчика района "Сокольники" г. Москвы о взыскании с ЗАО "Дом Моды Лены Макашовой" задолженности по оплате расходов по содержанию общего имущества МКД судами первой, апелляционной инстанций установлено, что нежилые помещения ЗАО являются встроенно-пристроенными к многоквартирному жилому дому, расположены на 1-м и 2-м этажах, представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту. Помещения ответчика имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями многоквартирного дома, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д. С момента приемки в эксплуатацию нежилых помещений по настоящее время ответчик заключает самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Учитывая автономность коммуникаций, размещенных в помещениях ответчика, от систем коммуникаций жилой части дома, что подтверждается строительно-технической экспертизой, суды пришли к правильному выводу о том, что ЗАО "Дом Моды Лены Макашовой" как собственник встроенно-пристроенных к дому нежилых помещений, являющихся автономными от жилого дома, не может обладать правом общей долевой собственности на лестничные клетки и мусоропроводы и т.д., расположенные в жилых подъездах МКД, и оснований для возложения на ответчика обязанности по содержанию общего имущества, относящегося к жилой части МКД, не имеется. Фактически жилой дом и встроенно-пристроенные помещения являются самостоятельными объектами. Было установлено, что истец не осуществлял управление (обслуживание) встроенно-пристроенными помещениями, а ответчик самостоятельно нес бремя содержания собственного имущества. На основе вышеизложенного судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска. Аналогичное Постановление было вынесено Арбитражным судом Московского округа по делу N А40-201331/14.
Отметим, что в вышеуказанных делах, рассмотренных Арбитражным судом Московской области, собственникам принадлежали встроенно-пристроенные помещения, что позволяет, видимо, говорить о том, что данные помещения частично находятся под крышей МКД. Однако суд посчитал степень обособленности этих помещений от МКД достаточной, чтобы признать их фактически самостоятельными объектами недвижимости. К общедомовому имуществу можно отнести только то имущество, которым все сособственники имеют возможность пользоваться. Если владельцы нежилых помещений лишены возможности использовать лифты, лестничные клетки и подобное "общее имущество", поскольку реально не имеют доступа к нему, взыскивать с них плату за содержание и ОДН необоснованно, поскольку их нельзя считать сособственниками, как не обладающими всей триадой правомочий собственника, предусмотренной ст. 209 ГК РФ.
Таким образом, при рассмотрении дел, касающихся встроенно-пристроенных или встроенных нежилых помещений, необходимо учитывать степень автономности нежилого помещения. Если фактически нежилое помещение является самостоятельным объектом собственности, хотя юридически находится в составе МКД, расходы на содержание общего имущества и стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в МКД, взыскиваться с собственников не должны.
Литература
1. Ситникова И. ОДН для предпринимателя: оплачивать или не оплачивать? // СПС "КонсультантПлюс".
2. Студилко А.А. Правовое регулирование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах: исторический аспект // Семейное и жилищное право. 2013. N 6. С. 44 - 48.
3. Магомедова К.И. Особенности правового режима жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. N 4. С. 45 - 48.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.