Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
Несносный дом. Верховный Суд разъяснил, как сохранить жилье, построенное без разрешения чиновников
Решая споры чиновников и хозяев недавно построенной недвижимости, суды часто встают на сторону местной власти. Пересмотрев одно из таких спорных дел, Верховный Суд в июле 2014 года детально разъяснил, в каких случаях хозяева новых домов, даже построенных с нарушениями, могут жить спокойно, потому что закон на их стороне (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.07.2014 N 19-КГ14-6).
Главный вывод, который сделал Верховный Суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство дома не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности.
Это дело началось с того, что местная администрация обратилась в районный суд с иском к некой гражданке. Дама была хозяйкой жилого дома, который, по мнению чиновников, был построен незаконно. Во всяком случае, разрешения на строительство, как того требует Градостроительный кодекс, чиновники женщине не выдавали. А раз так, то дом не имеет права на существование.
Суд решил, что администрация права: строение незаконное, и его надо снести за счет, естественно, самой хозяйки. Вышестоящая инстанция с мнением районного суда согласилась. Но хозяйку "приговоренного" дома это решение не устроило. Так дело дошло до Верховного Суда РФ.
Он подтвердил, что, действительно, построенный женщиной дом - самовольная постройка. Но местный суд, разрешая спор, не учел, что такой самострой вполне можно сохранить. Ведь закон связывает признание судом права собственности на самовольную постройку со следующими обстоятельствами: принадлежность земельного участка под домом, наличие угрозы жизни и здоровью окружающих людей и возможность нарушения прав граждан, которые живут рядом.
Верховный Суд напомнил: по этому поводу был даже специальный объединенный пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов. Пленум занимался именно вопросами, которые появлялись у судей, когда они рассматривают дела о защите прав собственности. Именно там, на пленуме, было подчеркнуто: когда суды рассматривают право собственности на самовольную постройку, надо установить главные моменты: были ли нарушены градостроительные нормы и опасно ли здание. Для ответа на эти вопросы суд может назначить экспертизу.
А отсутствие разрешения на строительство - это вовсе не основание для отказа в иске о признании права собственности на такой дом. Но обязательно суд должен проверить: пытался ли гражданин легализовать строение, просил ли об этом чиновников? И главное: суд должен обязательно посмотреть, а законно ли местная власть отказала гражданину?
Если все требования соблюдены, то суд обязан признать за гражданином право собственности на его незаконную постройку: "Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта о вводе в эксплуатацию, к получению которых гражданин принимал меры", то суд не может отказать хозяину дома.
Вот важная мысль Верховного Суда: законом решение вопроса о сносе самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на стройку, а с установлением обстоятельств, которые могут помешать использовать дом по назначению. То есть строение опасно само по себе и нарушает права соседей.
В нашем случае суд решил, что самовольную постройку надо снести только потому, что не было разрешения на строительство. Но тот же суд установил, что участок земли принадлежит хозяйке дома, целевое назначение земли разрешает возведение постройки, ничьих интересов дом не нарушает и никому не угрожает. Поэтому, сказал Верховный Суд, с решением о сносе дома согласиться нельзя. Тем более что право собственности на дом гражданка зарегистрировала в законном порядке.
Не согласен Верховный Суд и с другим выводом суда: что хозяйка дома должна обратиться в суд со встречным иском к чиновникам и попросить сохранить незаконную постройку и признать за ней право собственности.
Верховный Суд напомнил: граждане, участвующие в гражданском процессе, сами выбирают способ защиты своих интересов и сами распоряжаются правами и обязанностями, которые им предоставляет закон. Так что идти в суд со встречным иском или нет, это право гражданина, но не обязанность. В нашем случае местный суд пришел к выводу, что женщина должна была сама предпринимать меры, чтобы сохранить незаконно построенный дом. Но подобный вопрос должен решать сам человек, вне зависимости от предписаний суда.
Особенно интересно то, что суд с самого начала знал: территориальный орган Росреестра право хозяйки на дом зарегистрировал. В переводе на "казенный" язык это означает, что юридический факт признания и подтверждения государством дома состоялся, и право гражданки на жилье уже признано государством в установленном законом порядке и не нуждается в дополнительном признании еще и судом.
Как выиграть неустойку. Верховный Суд РФ сказал: застройщик должен снижать цену на жилье, если оно оказалось хуже, чем обещали
Важное для граждан решение принял Верховный Суд в феврале 2014 года, когда разобрал тяжбу одной семьи со строительными коммерсантами. Дело оказалось весьма любопытным (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.02.2014 N 15-КГ13-7).
Некая строительная фирма в г. Саранске заключила с гражданами договор, по которому им должны были построить квартиру с полной отделкой. Именно такое, уже готовое целиком и полностью жилье значилось в договорах будущих новоселов и строительной фирмы.
Строительная фирма в Мордовии так плохо выполнила свои обязательства, что семья с двумя детьми вынуждена была попросить коммерсантов уменьшить им цену за квадратный метр жилья. Строители делать этого не стали.
Тогда граждане пошли в суд с иском к застройщикам и уже в суде стали требовать существенную скидку на стоимость заранее оплаченной квартиры.
Суд посмотрел, что получила в итоге семья, и полностью с иском согласился, присудив истцам - семье с двумя детьми - солидную скидку. Но новоселы справедливо потребовали заплатить им еще и компенсацию за то, что строители добровольно не пошли им навстречу, а проблему пришлось решать в суде, потратив на это деньги и время.
Компенсацию суд рассчитал, что называется, по минимуму - 10 тыс. руб. неустойки и на каждого члена семьи по 5 тыс. руб. морального вреда.
Но у истцов были совсем другие расчеты и по времени, за которое надо выплатить неустойку, и по сумме в рублях. Суд посчитал неустойку от невыполнения коммерсантами просьб клиентов в несколько месяцев. Зато семья посчитала, что срок, в течение которого коммерсанты на них не реагировали, - год. А по сумме истцы сослались на Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". По их подсчетам, неустойка - это 1 млн руб.
На этот раз районный суд г. Саранска гражданам в иске к фирме отказал, и с таким решением согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Мордовии. Несогласные новоселы обратились в Верховный Суд РФ. Там дело перечитали и отменили все местные решения. Верховный Суд заявил, что дело новоселов надо заново пересмотреть, и объяснил, как это сделать.
Отказывая гражданам, которые требовали взыскать со строителей неустойку за год, местный суд исходил из следующего. Между сторонами спора, после того как решение райсуда - вернуть разницу - выполнено не было, сложились отношения, которые регулируют Гражданский процессуальный кодекс и Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". А в этом случае у истцов нет права на требование неустойки за нежелание коммерсантов идти им навстречу по Закону РФ "О защите прав потребителей". И вышестоящая инстанция с этим согласилась.
Но такие решения приняты в нарушение норм материального права, сказал Верховный Суд, и вот как это аргументировал. По закону неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. В нашем случае - просрочки исполнения.
В ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" сказано дословно следующее: "Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара... подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем... импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования". А в ст. 23 говорится: "Продавец... уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара".
Таким образом, подчеркивает Верховный Суд, неустойка - это мера ответственности за неисполнение или плохое исполнение обязательств, направленная на восстановление нарушенного права. Между строительной фирмой и семьей был заключен договор купли-продажи. Такие отношения регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Решение суда - уменьшить цену за квадратный метр - подлежало удовлетворению продавцом квартиры в десятидневный срок. Это сделано не было.
Нарушение срока уменьшения покупной цены, т.е. возврата полученных по договору денег, влечет наступление ответственности по Закону РФ "О защите прав потребителей". Ну, а наличие вступивших в силу решений судов об уменьшении цены за квадратный метр и взыскании небольшой неустойки за неисполнение обязательств никак не освобождает продавцов от ответственности за неисполнение решения суда после озвученной даты.
Верховный Суд сказал: поскольку требования истцов о взыскании неустойки заявлены из-за нарушения коммерсантами сроков реагирования на претензию по Закону РФ "О защите прав потребителей", то выводы местных судов о том, что на семью не распространяется защита прав потребителя, - неправильны.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.