Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Л.Н. ПОНОМАРЕНКО
Эффективность власти в стране определяется тем, насколько эффективна власть на первичном, низовом уровне - в муниципальном образовании. Население судит о работе всей государственной машины по тому, как работает муниципальная власть. Местное самоуправление в силу своей социальной природы и объективных закономерностей децентрализации управления призвано решать сложнейшие проблемы. Основными проблемами (успешность решения которых определяет качество жизни населения) являются проблемы ЖКХ.
До недавнего времени управляли жилищным фондом ЖЭКи и другие службы, которые в большинстве своем были специализированными унитарными предприятиями. Во многих муниципальных образованиях сложилась практика, когда фактически исполнителем жилищно-коммунальных услуг оказались органы местного самоуправления, реализующие функции управляющих организаций через свои структурные подразделения. Это было неправомерно, так как свидетельствовало о фактическом совмещении функций власти с функциями хозяйствующего субъекта.
Конкуренция на рынке жилищно-коммунальных услуг практически отсутствовала. Органы местного самоуправления пользовались положением крупного собственника жилищного фонда и одновременно органа власти, отвечавшего за состояние жилищного фонда, распоряжались общим имуществом многоквартирных домов. Повсеместно сложилась практика сдачи цокольных и подвальных помещений многоквартирных домов в аренду, передачи их в собственность, размещения наружной рекламы на стенах и крышах многоквартирных домов без согласования с гражданами, проживающими в этих домах.
Собственники помещений в многоквартирных домах, по существу, были отстранены от управления жилыми домами. Это привело к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу, монополизации) сферы управления многоквартирными домами.
Однако законодательство изменилось, и теперь бремя содержания многоквартирных домов возлагается на собственников. Однако в настоящее время в Российской Федерации культура несения этого бремени находится на низком уровне. Уникальность и сложность ситуации заключаются в том, что, несмотря на наличие юридических предпосылок, на данный момент в большинстве домов нет социально активных собственников квартир, готовых взять на себя ответственность перед своими соседями-собственниками и начать решать вопросы, связанные с управлением их общим имуществом.
При этом приход частных управляющих компаний вызывает у граждан определенные опасения в части гарантий их состоятельности, надежности и профессионализма. Кроме того, сегодня формирование данного сегмента рынка практически не регулируется и не контролируется со стороны государства.
В свою очередь, для многих компаний область управления - это абсолютно новое направление деятельности, которое привлекательно в силу больших оборотов средств, возможности распоряжения ими по собственному усмотрению, хотя и в интересах собственников, а также возможность распределения заказов на различные работы и услуги в жилищно-коммунальной сфере. Однако в силу отсутствия опыта, знаний, профессионализма, недостаточности установленных законодательством норм в сфере управления многоквартирными домами, отсутствия современных стандартов и правил такая деятельность может привести к негативным, а в определенных случаях необратимым последствиям для заказчика - собственника многоквартирного дома.
Есть ли выход из данной ситуации? Кто может гарантировать качество предоставления собственникам услуг по управлению многоквартирным домом и возместить ущерб в случае причинения вреда некачественным предоставлением указанных услуг?
Законодательно в рамках Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ предложен единственный институт, способный гарантировать профессионализм участников рыночных отношений по управлению многоквартирными домами, - саморегулирование. Создание института саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами позволит создать систему отраслевых стандартов качества и систему профессиональной ответственности управляющих организаций, в том числе имущественной, а также систему контроля за деятельностью управляющих организаций.
Появление саморегулируемых организаций за рубежом имело место вследствие эволюционного, естественного процесса развития рыночных институтов в экономике, необходимости упорядочения и регламентации взаимоотношений бизнеса и государства <1>. В настоящее время в экономически развитых странах саморегулируемые организации действуют практически во всех областях общественной жизни, и особенно в бизнесе. Проходящее в стране реформирование системы государственного контроля привело к необходимости введения механизмов, замещающих госрегулирование иными инструментами публичного контроля, которые рассматриваются не только как гражданские институты, лоббирующие интересы предпринимателей, но и как важнейший элемент гражданского общества.
--------------------------------
<1> Федосеев В.В. Саморегулирование - инструмент против чиновничьего произвола и коррупции // Жилищное право. 2010. N 6.
Особенность статуса саморегулируемых организаций (далее - СРО) выражается в том, что они, будучи некоммерческими организациями, консолидирующими частноправовые профессиональные интересы, обладают компетенцией (полномочиями по регулированию и контролю за предпринимательской деятельностью своих членов), более характерной для вертикальных властных правоотношений. Функции саморегулируемых организаций можно подразделить на частноправовые и публично-правовые, хотя такое разделение в известной мере условно, равно как и деление права на частное и публичное. Реализация публично-правовых функций (нормотворческой, контрольной, информационной) затрагивает не только членов СРО, но и других лиц, заинтересованных в эффективной деятельности на рынке: потребителей товаров (работ, услуг), иных участников рынка, а также общество и государство в целом <2>. Частноправовые функции СРО направлены на удовлетворение потребностей, прежде всего членов данного объединения. К ним следует отнести функцию урегулирования споров, а также представительскую и образовательно-просветительскую.
--------------------------------
<2> Мигин С.В. Стимул к саморегулированию // ЭЖ-Юрист. 2007. N 50.
Органы местного самоуправления согласно нормам Жилищного кодекса РФ обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами. Решение этой задачи должно быть комплексным и направлено, с одной стороны, на создание института эффективных собственников, а с другой стороны, на резкое повышение ответственности всех управляющих компаний посредством объединения их в саморегулируемые организации с режимом материальной ответственности.
По первому направлению разработан проект "Управдом" партии "Единая Россия", который уже запущен в 13 пилотных регионах страны и нацелен на становление и развитие "института" ответственных собственников, способных выступать профессиональным заказчиком услуг управляющих организаций.
В рамках реализации второго направления предлагается объединение управляющих организаций в СРО с целью защиты своих законных интересов с одновременным повышением качества услуг собственникам жилья. Основным достоинством института саморегулирования является механизм дополнительной ответственности управляющих организаций, при которой СРО должна будет контролировать исполнение своими членами обязательств перед потребителями их услуг, а в случае неисполнения - полностью возмещать ущерб через компенсационный фонд или обязательное страхование. К тому же понятно, что организация, которая отвечает за своих членов, не станет принимать в свои ряды лиц с сомнительными профессиональными и финансовыми возможностями. Кроме того, обязательное участие в СРО обеспечит публичность и прозрачность деятельности управляющих организаций за счет обязательности раскрытия информации и предоставит потребителям услуг возможность выбора управляющей организации исходя из показателей эффективности ее деятельности.
Эти меры оставят на рынке ЖКХ только участников - профессионалов, планирующих свою деятельность на длительную перспективу и способных качественно оказывать населению жилищно-коммунальные услуги.
Именно два вышеназванных направления и призван закрепить на законодательном уровне принятый в первом чтении в ноябре 2010 г. проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ". В частности, он вводит в Жилищный кодекс Российской Федерации раздел IX, определяющий особенности деятельности саморегулируемых организаций управляющих организаций. Предлагается объединять в СРО не менее чем сто индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций, занимающихся управлением многоквартирными домами. С 1 января 2013 г. вводится обязательное членство управляющих организаций в саморегулируемой организации.
С принятием вышеизложенного Федерального закона наступит новый виток реформы ЖКХ, последствия которой нам предстоит оценить в ближайшее время.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.