Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВООТНОШЕНИЕ ПО НАЙМУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ
Е. ШИПУНОВА
Несмотря на то что отношения, возникающие по поводу жилых помещений в общежитиях, урегулированы непосредственно в ЖК РФ, следует отметить, что только той совокупности правовых норм, которая содержится в ЖК РФ, недостаточно для правовой регламентации данных отношений в их динамическом развитии. В действующем Жилищном кодексе нашли закрепление общие положения, связанные с предоставлением и использованием специализированных жилых помещений (подлежащие применению к рассматриваемому виду жилых помещений), а также ряд положений, относящихся непосредственно к предоставлению жилых помещений в общежитиях, но не были конкретизированы категории нанимателей и наймодателей, особенности предмета договора найма жилого помещения в общежитии и ряд других вопросов, поэтому представляется, что исследование данных правоотношений является достаточно актуальным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 105 ЖК РФ основанием возникновения жилищного правоотношения по найму жилого помещения в общежитии является договор найма соответствующего помещения в общежитии.
Тем не менее в юридической литературе длительное время существовала дискуссия о том, что является основанием для возникновения жилищного правоотношения по найму жилого помещения в общежитии. Так, В.Ф. Маслов отмечал, что "эти отношения относятся к договорным и считаются разновидностью договора жилищного найма" <1>. М.Н. Сибилев также писал, что это договор жилищного найма, поскольку "жилая площадь в общежитии предоставляется в результате соглашения, достигнутого между наймодателем и нанимателем" <2>. Е.А. Павлодский считал, что "основанием для вселения в общежитие является совместное решение администрации, комитета профсоюза и комитета комсомола той организации, где работает или учится гражданин, в соответствии с которым ему выдается ордер" <3>. И.Д. Кузьмина, И.С. Вишневская полагали, что "заселение производится по ордеру" <4>. На практике ранее таким основанием было совместное решение администрации организации и профсоюзного комитета и договор найма <5>, а фактически гражданину чаще всего предоставлялся внутриведомственный ордер.
--------------------------------
<1> Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков: Изд-во Харьковского университета, 1970. С. 40.
<2> Сибилев М.Н. Право на жилую площадь в общежитии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Харьков, 1974. С. 9.
<3> Павлодский Е.А. Жилищное законодательство и профсоюзный комитет. М.: Профиздат, 1982. С. 50.
<4> Кузьмина И.Д. Юридические гарантии защиты прав граждан при выселении из общежитий // Актуальные вопросы государства и права на современном этапе: Сборник статей. Томск: Изд-во Томского университета, 1984. С. 77; Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов: Изд-во Ростовского университета, 1986. С. 29.
<5> Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Представляется, что данная дискуссия в настоящее время в известной мере потеряла свою актуальность, так как законодатель в части 1 статьи 99 ЖК РФ прямо указал в качестве основания возникновения жилищного правоотношения договор найма.
Несмотря на то что на практике внутриведомственные ордера уже не выдаются, до сих пор возникают судебные споры, в которых фигурируют эти ордера. Так, в 2006 году суд вынес решение о выселении граждан Д.В.М., Д.С.Н. и Д.Д.В. из жилого помещения. Из фабулы дела следовало, что жилое помещение было предоставлено ОАО "Мосинжстрой" семье, один из членов которой работает дворником в ОАО "Мосинжстрой", по внутриведомственному ордеру, несмотря на то что должен был быть соблюден порядок предоставления жилого помещения, предусмотренный законодательством для предоставления жилого помещения по договору социального найма. В кассационной инстанции дело было обоснованно направлено на новое рассмотрение на том основании, что суду следовало проверить правовой статус жилого помещения, в частности установить, не является ли оно общежитием, и в зависимости от этого заключить о правомочности выдачи ОАО "Мосинжстрой" оспариваемого ордера <6>.
--------------------------------
<6> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 17.08.2006 гр. Д. N 33-14782 // Архив Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Доктринальная дефиниция договора найма жилого помещения в общежитии, являющегося основанием возникновения соответствующего правоотношения, звучит следующим образом.
По договору найма жилого помещения в общежитии одна сторона, наймодатель, обязуется передать другой стороне, нанимателю, жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем на период работы, службы или обучения.
Особенности общей характеристики договора найма жилого помещения в общежитии заключаются в следующем.
По общему правилу договор является срочным. А согласно части 2 статьи 105 ЖК РФ сам срок ограничен периодом трудовых отношений, прохождения службы или обучения нанимателя.
Особенность данного договора также заключается в том, что он одновременно является основанием для заключения смешанного гражданско-правового договора, в соответствии с которым предоставляется мебель и иные предметы, необходимые для проживания (это вытекает из части 3 статьи 94 ЖК РФ).
Учитывая данную особенность (взаимосвязь с иными гражданско-правовыми договорами), тем не менее не следует квалифицировать договор найма как смешанный договор, прежде всего потому, что согласно части 1 статьи 100 ЖК РФ в типовом договоре предметом договора найма жилого помещения является именно жилое помещение; непосредственно договор найма жилого помещения не содержит условий о предоставлении мебели и иных предметов (данные условия содержатся в самостоятельном договоре, заключаемом с нанимателем и регламентирующем в том числе права и обязанности сторон, ответственность гражданина за порчу/повреждение мебели).
Специфика договора особенно проявляется в его сторонах.
Однако в их определении возникают некоторые сложности, поскольку действующее законодательство не предусматривает установления единого перечня категорий граждан, которые могут быть нанимателями по договору.
В частности, к нанимателям могут быть отнесены:
1) военнослужащие, заключившие контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 года (за исключением курсантов); военнослужащие - иностранные граждане; военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, прибывшие на новое место службы, до получения жилых помещений; военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, имеющие жилые помещения, при переводе на место службы в другую местность на период службы в данной местности <7>;
--------------------------------
<7> П. 1, п. 3, п. 4 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" // Российская газета. N 104. 02.06.1998; N 256. 31.12.2001.
2) обучающиеся, воспитанники государственного или муниципального образовательного учреждения <8>, в том числе студенты, аспиранты, докторанты в государственной системе высшего и послевузовского профессионального образования <9>;
--------------------------------
<8> П. 6 ст. 50 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" // Российская газета. N 172. 31.07.1992; N 13. 23.01.1996; N 31. 16.02.2002; N 100. 13.05.2005.
<9> П. 3 ст. 2 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" // Российская газета. N 164. 29.08.1996; N 155. 11.08.2000.
3) сотрудники милиции <10>;
--------------------------------
<10> Ст. 30 Закона РФ от 18.04.1991 N 1026-1 "О милиции" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 18.04.1991. N 16. Ст. 503; Российская газета. N 118. 02.07.2002; N 126. 01.07.2003; N 100. 13.05.2005.
4) сотрудники, федеральные государственные служащие и работники органов наркоконтроля <11>.
--------------------------------
<11> Пп. 41 п. 8 Указа Президента РФ от 28.07.2004 N 976 "Вопросы Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков" // Российская газета. N 162. 31.07.2004; N 170. 11.08.2004.
В то же время в некоторых нормативно-правовых актах, да и в юридической литературе, упоминаются такие категории нанимателей, которые не соответствуют критериям, предусмотренным в жилищном законодательстве относительно нанимателей по договору найма жилого помещения в общежитии.
Например, согласно статье 11 Закона "О беженцах" <12> лицам, признанным беженцами, предоставляются общежития. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона "О вынужденных переселенцах" <13> вынужденным переселенцам, а также гражданам, выселенным на основании решения суда за неуплату жилищно-коммунальных услуг <14>, добровольным переселенцам из-за рубежа и т.д. также предоставляются жилые помещения в общежитиях. В соответствии с Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25.05.1994 N 522 <15>, указанной в названии Положения категории лиц предоставляется общежитие.
--------------------------------
<12> Федеральный закон от 19.02.1993 N 4528-1 "О беженцах" // Российская газета. N 126. 03.06.1997; N 155. 11.08.2000; N 138. 01.07.2004; N 188. 31.08.2004.
<13> Закон РФ от 19.02.1993 N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" // Ведомости СНД и ВС РФ. 25.03.1993. N 12. Ст. 427; Российская газета. N 247. 28.12.1995; N 155. 11.08.2000; N 188. 31.08.2004.
<14> Александрова Т. Капотня заждалась // Квартирный ряд. 11.10.2006. N 40(611)5. С. 16.
<15> Справочная правовая система "КонсультантПлюс".
В юридической науке М.Ф. Лукьяненко, комментируя нормы указанного Положения об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи, справедливо отмечает, что "термин "общежитие" применяется здесь условно, не в юридическом смысле" <16>, поскольку предоставление жилого помещения обусловлено не учебой, работой лиц в соответствующих учебных заведениях, организациях, а нуждаемостью в социальном обслуживании, необходимостью получения комплекса социально-бытовых, медицинских услуг. Кроме того, установлена специфика категорий нанимателей в данных общежитиях: лица, прошедшие стационарное лечение, при невозможности их выписки домой в связи с утратой социальных связей и т.д.
--------------------------------
<16> Лукьяненко М.Ф. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. Тюмень: Изд-во Тюменского государственного университета, 2005. С. 103.
И действительно, при предоставлении таким категориям граждан жилых помещений в общежитии не соблюдаются нормы статей 94 и 105 ЖК РФ, следовательно, с данными категориями граждан заключаются договоры иного рода и правоотношения по найму жилого помещения в общежитиях не возникают.
Поэтому представляется, что те общежития, в которых предоставляются жилые помещения данным категориям граждан, соответствуют лишь техническим характеристикам жилого дома как общежития. Но данные характеристики необходимо отличать от правового режима общежитий, тем более что и любой жилой дом в результате соответствия его определенным требованиям может приобрести правовой режим общежития.
Анализируемые жилые помещения в общежитиях предоставляются на других началах и по иным основаниям. Например, беженцам и вынужденным переселенцам - в случае отсутствия иных жилых помещений, предоставляемых данной категории нанимателей в соответствии с жилищным законодательством. Выселенным из жилых помещений гражданам - в виде санкции за неуплату по договору социального найма (статья 90 ЖК РФ). Добровольным переселенцам из-за рубежа - для оперативного решения жилищной проблемы.
Кроме того, само общежитие в силу своей планировки (большое количество комнат, один коридор и т.д.) представляет собой хороший способ оперативного решения проблемы нехватки жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам в виде комнат, а не квартир.
Учитывая сказанное и прежде всего то, что обеспечение жилыми помещениями таких категорий граждан имеет иное правовое регулирование, необходимо четко отделить данную категорию нанимателей от нанимателей по договору найма жилого помещения в общежитии, поскольку таким нанимателям жилые помещения предоставляются по договору социального найма, либо договору найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, либо по иным видам договора найма.
Наймодателями по договору найма жилого помещения в общежитии могут быть в соответствии с преамбулой типового договора собственник жилого помещения или действующий от его имени орган государственной власти РФ, субъектов РФ, орган местного самоуправления, иное уполномоченное собственником лицо.
К наймодателям, в частности, относятся:
1) учредители государственного или муниципального образовательного учреждения <17>;
--------------------------------
<17> П. 6 ст. 50 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" // Российская газета. N 172. 31.07.1992; N 13. 23.01.1996.
2) федеральные органы государственной охраны <18>;
--------------------------------
<18> П. 3 ст. 29 Федерального закона от 27.05.1996 N 57-ФЗ "О государственной охране" // Российская газета. N 106. 06.06.1996.
3) Федеральная служба Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков <19>.
--------------------------------
<19> Пп. 41 п. 8 Указа Президента РФ от 28.07.2004 N 976 "Вопросы Федеральной службы Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков" // Российская газета. N 162. 31.07.2004; N 170. 11.08.2004.
В г. Москве в качестве наймодателей выступают уполномоченные Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы коммерческие юридические лица, например ООО "Каховка-Аремэкс", ЗАО "Ремстройтрест", ОАО "КБК "Черемушки" <20>.
--------------------------------
<20> Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО.
Комментирует: В.В. Васькин, практикующий юрист.
Автор абсолютно верно обращает внимание на правовой статус наймодателя, следует также сказать, что если здание общежития передано в ведение органов местного самоуправления, то к таким отношениям применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма (ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ").
Особенности основания и условий заключения договора найма жилого помещения в общежитии заключаются в следующем.
Специфическим условием заключения договора является поступление гражданина на работу, службу, обучение (часть 2 статьи 105 ЖК РФ, пункт 2 Типового договора), то есть жилые помещения в общежитиях предоставляются только тем категориям граждан, которые одновременно являются стороной в трудовых (служебных) отношениях либо обучаются в учебных заведениях.
Особенность основания - решения собственника или уполномоченных им лиц о предоставлении конкретного жилого помещения - заключается в том, что в данном решении обязательно должно быть указание на принадлежность жилого помещения к общежитию. Так, кассационная инстанция Свердловского областного суда справедливо подтвердила законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части признания за истцом, гражданином Д., права пользования жилым помещением именно по договору социального найма, несмотря на то что жилое помещение находится в общежитии квартирного типа.
Непосредственно из материалов дела следует, что жилое помещение находится в собственности МО "Город Нижний Тагил". Оно было предоставлено гражданину Д. на основании обменного ордера в результате размена квартиры. Однако в обменном ордере отсутствуют указания на принадлежность жилого помещения к общежитию. И в качестве одного из аргументов суда указывалось следующее: гражданин Д. не был поставлен об этом в известность, а своевременное извещение об этом последнего не повлекло бы производства такого обмена <21>. Также следует добавить, что при предоставлении данного жилого помещения, находящегося в общежитии, не были соблюдены порядок и условия заключения договора найма жилого помещения в общежитии, соответственно, его не следует рассматривать как договор найма специализированного жилого помещения.
--------------------------------
<21> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 27.06.2006 (дело N 33-4662/2006) // http://www.ekboblsud.ru/show_doc.php?id=9026 (09.01.2007).
Предметом данного договора является жилое помещение в общежитии, характеристика которого закреплена в ЖК РФ и Типовом договоре. Так, в соответствии с частью 1 статьи 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Согласно части 1 статьи 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (часть 3 статьи 94 ЖК РФ). Согласно пункту 1 Типового договора жилое помещение может быть в виде квартиры или комнаты.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.