Навигация по сайту:

• Главная
• Условия и порядок оказания услуг
• Цены и порядок оплаты
• Способы оплаты
• Гарантии
• ЗАКАЗАТЬ

Контакты:

Свяжитесь с нами:

ICQ: 197839245
e-mail: justicemaker@yandex.ru

Изъятие земельных участков для государственных нужд: проблема выплаты возмещения частным собственникам. Статьи по предмету Земельное право

Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Земельное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД: ПРОБЛЕМА ВЫПЛАТЫ ВОЗМЕЩЕНИЯ ЧАСТНЫМ СОБСТВЕННИКАМ

Е.В. ОБОЛОНКОВА

Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд является одним из наиболее проблемных способов приобретения имущества в государственную (муниципальную) собственность. Основные (общие) правила изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд закреплены в Гражданском (ст. ст. 279 - 281) и Земельном кодексах РФ и сводятся к тому, что:
- решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Федерации или органами местного самоуправления (в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок);
- собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника;
- решение уполномоченного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты;
- плата за земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, и упущенную выгоду.
Статья 55 ЗК РФ закрепляет также, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Согласно статье 57 Кодекса порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 были утверждены соответствующие Правила возмещения собственникам таких убытков <1>. Правила содержат, по существу, обратную отсылку к положениям ГК РФ о возмещении убытков, говоря о том, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (п. 6).
--------------------------------
<1> Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц // Собрание законодательства РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

При изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд принципиальным для собственника является равноценное возмещение понесенных им при таком изъятии имущественных потерь, т.е. своевременная уплата собственнику публичным образованием выкупной цены. Между тем это условие часто нарушается, о чем свидетельствует большое число споров, встречающихся в судебно-арбитражной практике <2>.
--------------------------------
<2> См., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 28 мая 2014 г. по делу N А56-889/2013; Московского округа от 11 июня 2014 г. N Ф05-4679/2014.

В связи со сказанным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" были закреплены разъяснения по вопросу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. п. 27 и 28). В пункте 28 указанного Постановления разъяснено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 ст. 281 ГК РФ и пункта 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, и упущенную выгоду.
Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.
В случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст. 3). В данной норме установлено, что для настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о ее предмете и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме <3>.
--------------------------------
<3> В некоторых литературных источниках содержится критика указанного подхода к определению равноценного возмещения. См.: Коростелев С.П., Краснова А.Ю. К вопросу определения равноценного возмещения собственникам при изъятии имущества для государственных и муниципальных целей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 8.

Как отмечает Е.Д. Андриянова, объективность оценки рыночной стоимости изымаемого имущества является необходимым условием справедливой компенсации. Поэтому важно, чтобы аккредитованные оценщики при ее определении не руководствовались вполне понятным стремлением власти минимизировать финансовые издержки проекта, а исходили из необходимости выявить реальную рыночную стоимость земельного участка либо объектов недвижимости, а также учесть в полном объеме убытки, вызванные лишением имущества <4>.
--------------------------------
<4> Андриянова Е.Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник гражданского права. 2008. N 1.

Изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд в предусмотренном законом порядке будет являться особым случаем такого возмещения - возмещением убытков вследствие совершения правомерных действий. Такое возмещение - не мера ответственности за правонарушение, а особый случай возмещения имущественных потерь. Как подчеркивает О.Н. Садиков, "...правомерные действия по общему правилу не должны влечь за собой возложения гражданско-правовой ответственности на совершающее их лицо, если оно действует строго в рамках права. Это сдерживало бы необходимую и полезную обществу деятельность людей и противоречило бы назначению института ответственности как меры наказательной... В рассматриваемых ситуациях перед нами не убытки как ответственность за правонарушение, а схожий, но особый случай возмещения имущественных потерь, имеющий особенности и подчиненный специальным правилам" <5>. Он также приходит к выводу: обязанность возмещения вреда вследствие правомерных действий в большинстве случаев вводится законом в рамках традиционных имущественных отношений рынка (изъятие земельных участков и строений для общественных нужд, уничтожение зараженных опасными болезнями животных) или же для защиты имущественных интересов субъектов оборота и стимулирования полезной обществу деятельности (крайняя необходимость, ведение чужих дел без поручения).
--------------------------------
<5> Садиков О.Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М.: Статут, 2009.

В названном случае в соответствии с нормами ЗК РФ (ст. ст. 55, 57 и 63) собственник изымаемого земельного участка имеет право на предоставление равноценного земельного участка или возмещение его рыночной стоимости по своему выбору и возмещение причиняемых изъятием убытков. В совокупности рыночная стоимость участка и возмещаемые убытки образуют выкупную цену участка в соответствии с пунктом 2 ст. 281 ГК РФ <6>.
--------------------------------
<6> Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. N 2.

В том же случае, когда земельный участок изымается с нарушением предусмотренного законодательством порядка его изъятия, возмещение убытков является классической мерой гражданско-правовой ответственности, при применении которой должны быть выявлены все условия, необходимые для ее применения: наличие убытков, противоправное поведение ответчика (вина), причинно-следственная связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также размер убытков.
В соответствии со статьей 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Сложности равноценного возмещения порой вызваны именно тем, что отношения при изъятии земельного участка и заключаемое соглашение не носят чисто гражданско-правовой характер.
Е.Д. Андриянова отмечает: "...изъятие частной собственности для государственных нужд в основе своей имеет принуждение, и государство для реализации общественно значимых проектов не может быть поставлено в положение обычного участника гражданского оборота, вынужденного договариваться с другой стороной об условиях сделки. Государство не нуждается в волевом содействии частного собственника для завладения его имуществом, необходимым для общественного блага. Имущество отбирается у собственника при наличии условий, установленных законом, с одновременной выплатой собственнику компенсации за изъятое имущество" <7>. Она также приходит к выводу, что в отношениях принудительного изъятия имущества для государственных нужд личность собственника не имеет значения. Он участвует в этой процедуре исключительно постольку, поскольку ему "посчастливилось" обладать земельным участком, в отношении которого обнаружено публичное притязание. Притязание государства, по сути, обращено не к собственнику, а к самому земельному участку, и это притязание реализуется независимо от того, кому он принадлежит в данный момент. В этом проявляется отсутствие в отношениях выкупа лично-обязательственной связи между собственником и государственным органом, присущей, как известно, договорным отношениям.
--------------------------------
<7> Андриянова Е.Д. Указ. соч.

Необходимо отметить также, что статья 235 ГК РФ, устанавливающая основания принудительного изъятия у собственника имущества, относит к ним отчуждение имущества в случае, предусмотренном только статьей 282 Кодекса, но не статьей 279. Таким образом, к принудительному изъятию у собственника отнесен лишь выкуп земельных участков по решению суда. Данное положение представляется неверным, поскольку в любом случае выкуп имущества для государственных (муниципальных) нужд у собственника - это принудительное изъятие имущества в собственность государства по воле государства и в его интересах. Стороны в данном случае изначально неравноправны, собственнику предоставляется лишь частичная возможность защитить свои права при заключении соглашения о выкупе. О неравенстве сторон при заключении указанного соглашения как раз свидетельствует содержание статьи 282, предоставляющей соответствующему государственному органу право предъявить иск о выкупе земельного участка в суд при несогласии собственника с изъятием у него земельного участка либо при недостижении соглашения о выкупной цене и условиях выкупа. Таким образом, выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд - всегда принудительное изъятие у собственника имущества, а статья 282 устанавливает при этом для сторон неодинаковые условия заключения соглашения, что ставит их в неравное положение <8>.
--------------------------------
<8> Оболонкова Е.В. Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд // Законодательство и экономика. 2014. N 1.

По мнению авторов монографии "Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики", под изъятием земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд следует понимать действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности на земельные участки граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных действий, обусловленных необходимостью удовлетворения публичных интересов <9>.
--------------------------------
<9> Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики. М.: Новый индекс, 2010.

Как отмечается в постатейном комментарии к статье 281 ГК РФ, у собственника подлежащего изъятию земельного участка нет никакой альтернативы после принятия решения о предстоящем изъятии и извещении его об этом. Такой собственник вправе только обжаловать обоснованность решения об изъятии в суд либо смириться с необходимостью отчуждения принадлежащего ему земельного участка.
Авторы комментария отмечают также, что побудительным мотивом к заключению предусмотренного комментируемой статьей соглашения является не свободное волеизъявление собственника, действующего в своем интересе, а его принуждение на отчуждение принадлежащего ему участка. В последующем же указанный собственник, осознающий правомерность принятого решения об изъятии и выразивший согласие на выкуп, вступает с действующим в интересах публичного образования государственным или муниципальным органом в отношения, по своей природе являющиеся куплей-продажей. Подчеркивается, что комментируемая статья не содержит нормы, предписывающие применение правил о купле-продаже при заключении указанного соглашения (§ 7 гл. 30 ГК РФ). Вместе с тем применение указанных правил с учетом установленных комментируемой статьей специальных требований к содержанию соглашения вытекает из существа складывающихся отношений по отчуждению земельного участка как объекта недвижимого имущества.
Названные обстоятельства свидетельствуют, что при заключении соглашения о выкупе, в том числе согласовании выкупной цены, частный собственник и публичное образование не являются абсолютно равноправными участниками указанных отношений, что делает необходимой защиту прав и интересов менее защищенного участника таких отношений.

Библиография

Андриянова Е.Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник гражданского права. 2008. N 1.
Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики. М.: Новый индекс, 2010.
Гаврилов Е. Понятие убытков в российском праве // ЭЖ-Юрист. 2014. N 32.
Добрачев Д.В. Сделки о нетипичных убытках, причиненных правомерными действиями // Юрист. 2011. N 20.
Клейменова Е.С. Предварительное и равноценное возмещение как условие выкупа (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Юрист. 2007. N 12.
Коломейцева Т.А., Бабанова О.И. Особенности изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в связи с изменениями в гражданском законодательстве Российской Федерации // Муниципальная служба: правовые вопросы. 2012. N 3.
Коростелев С.П., Краснова А.Ю. К вопросу определения равноценного возмещения собственникам при изъятии имущества для государственных и муниципальных целей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 8.
Оболонкова Е.В. Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд // Законодательство и экономика. 2014. N 1.
Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010.
Садиков О.Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М.: Статут, 2009.
Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. N 2.
Шевченко Г.Н. Обязанность публично-правовых образований по возмещению вреда // Современное право. 2013. N 10.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

"Горячие" документы:

ИА ГАРАНТ